Дарственная на квартиру: плюсы и минусы договора

Родители часто занимаются вопросами материальной и жилищной обеспеченности своих детей. И если с разделом наличных денег проблем обычно не бывает, то процедура передачи недвижимости в собственность конкретному человеку сложна и содержит много нюансов. Есть несколько вариантов, как распорядиться имуществом: оформить завещание или дарственную на квартиру. Плюсы и минусы есть в каждом способе, но по статистике завещание чаще оспаривается.

Общая информация о договоре дарения

Дарственная — это соглашение, в котором фиксируется добровольная безвозмездная передача какого-либо имущества. Чаще всего такой договор оформляется при дарении недвижимости (дом, квартира), дорогостоящего имущества (автомобиль) или крупных сумм. Дарственная очень популярна, поскольку, в отличие от завещания, позволяет решить многие вопросы без обращения к нотариусу, еще при жизни, а также обойти некоторые нюансы законодательства.

Обязательные условия при оформлении

Для оформления договора передачи недвижимости в качестве дара и его регистрации потребуется ряд документов, решение дарителя и, разумеется, согласие одаряемого.

Договор дарения составляется в нескольких экземплярах. Один экземпляр после регистрации сделки остается у дарителя. Если имущество по договору передается в дар нескольким получателям, каждый одаряемый должен получить свой экземпляр договора. Если получатель дара несовершеннолетний, то один экземпляр передается его опекуну или официальному представителю. И еще один экземпляр изготавливается для регистрирующего органа, который официально зафиксирует факт передачи прав на имущество.

В дарственной обязательно должны быть:

• полное имя дарителя, его паспортные данные и адрес по прописке;
• полные имена всех одаряемых (если их несколько), опекунов и законных представителей (когда в сделке участвует одаряемый, не достигший совершеннолетия), данные их паспортов и адрес регистрации;
• описание сути сделки (безвозмездное дарение);
• точное название и характеристики дара;
• подписи дарителя и одаряемого.

Дополнительно в качестве приложения к договору составляется акт приема-передачи квартиры. В договоре также может быть указана рыночная стоимость объекта дарения. К каждому экземпляру прикладываются копии документов на право собственности дарителя.

https://www.youtube.com/watch?v=NRYu8EMZ4nM

Процедура регистрации недвижимого имущества

Регистрация договора дарения возможна только при жизни дарителя. Он лично вместе с получателем дара должен явиться в офис компании-регистратора и подать заявление на регистрацию дарственной. Кстати, подписывается дарственная только в присутствии сотрудника регистрирующего органа.

В организацию, выполняющую функции регистратора передачи прав собственности, помимо договора дарения необходимо предоставить целый набор бумаг.

• Документы, подтверждающие право собственности дарителя на имущество (договор купли-продажи и свидетельство).
• Кадастровый план (если речь идет о недвижимости — квартире или доме).
• Выписка из домовой книги, содержащая информацию обо всех проживающих на передаваемой в дар площади.
• Если даритель состоит в браке — оригинал свидетельства о браке и его ксерокопия, а также нотариально заверенное согласие супруга на дарение имущества. Кстати, если супруга нет, Росреестр может потребовать соответствующее нотариально заверенное заявление от дарителя о том, что на момент сделки он в браке не состоит.
• При дарении доли в квартире, часть которой принадлежит несовершеннолетним детям, недееспособным людям или сиротам, оставшимся без обеспечения родителей, необходимо получить письменное согласие органов опеки на эту сделку. Разрешение подтвердит, что интересы опекаемых не будут ущемлены.
• Заявление о госрегистрации от участников сделки.
• Оригинал и ксерокопия квитанции об уплате госпошлины.

Сотрудник компании-регистратора проверяет комплектность пакета документов и забирает его в обмен на расписку, в которой указаны дата и время получения зарегистрированного договора безвозмездного дарения и новых документов на право собственности.

Даритель в назначенный день получит свой экземпляр договора со штампом о регистрации, а одаряемый — свидетельство о праве собственности на недвижимость. Как правило, срок регистрации не превышает десять рабочих дней.

Преимущества и недостатки безвозмездных сделок

Оформление дарственной связано с определенными условиями, которые закреплены законодательством. Чтобы не попасть в сложную ситуацию, нужно тщательно изучить все требования закона еще до подписания договора дарения. Плюсы, как и минусы, есть в любом виде сделок.

Положительные стороны дарения

К плюсам договора безвозмездного дара можно отнести в первую очередь следующее.

• Простота оформления документов. Дарственную не нужно заверять у нотариуса, а для подготовки договора можно использовать типовые формы из интернета.
• Быстрота подготовки и регистрации сделки. Сбор документов может занять несколько дней, а регистрация договора выполняется в 10-дневный срок.
• Обособленность имущества: полученная в дар одним из супругов квартира не подлежит разделу при разводе.

Еще одна особенность дарения — обход требований законодательства на получение согласия на сделку от других собственников недвижимости. При продаже части недвижимости продавец обязан получить письменное разрешение от совладельцев, например, если существует два собственника квартиры. Плюсы — или для кого-то минусы — дарственной заключаются в том, что подарить свою долю жилья владелец имеет право кому угодно, даже в том случае, если совладельцы против этого (в отличие от купли-продажи недвижимости).

Обычно дарение — это безвозмездная сделка, в которой даритель не может выдвигать встречных условий. Исключение — оформление дарственной на ребенка. Плюсы и минусы вручения дара ребенку оговорены законодательством. Договор с несовершеннолетним может быть заключен с условием отсроченного вступления в права владельца недвижимости. Помимо того, что в полной мере распоряжаться имуществом подросток не сможет до 18-летия, дополнительным условием, прямо прописываемым в договоре, может быть получение высшего образования или заключение брака.

Свидетельство о праве собственности, полученное одаряемым несовершеннолетним, будет содержать отметку об обременении, которое снимается после предоставления диплома или документов, подтверждающих вступление в брак.

И, наконец, получение имущества в дар от близких родственников не рассматривается государством, как доход, соответственно, после этой сделки одаряемый не должен уплачивать налог на доходы в размере 13% от стоимости квартиры или дома. Близкими считаются родственники первой и второй степени — бабушки и дедушки, родители, дети, родные сестры и братья.

Кроме того, дарственная, даже написанная в адрес знакомого, а не родственника, освобождает дарителя от налогового бремени. При заключении договора купли-продажи, наоборот, именно бывший владелец квартиры должен оплатить все связанные со сделкой налоги.

Негативные особенности контрактов

Есть три главных недостатка дарственной, которые могут заставить отказаться от такой формы сделки.

1. Очень частый случай — оформление договора дарения престарелыми людьми в ответ на обещание регулярного качественного ухода со стороны одаряемого. Прописать это обязательство в дарственной нельзя, и если обещание не выполняется, отменить факт дарения уже не получится. А новый собственник может просто выписать дарителя из квартиры, оставив его без жилья. Если владелец недвижимости хочет получить какие-то материальные блага или дополнительные гарантии, вместо дарственной можно выбрать договор пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты.
2. Если даритель и одаряемый не состоят в близкородственных связях, получатель дара должен будет уплатить налог в размере 13% от стоимости объекта сделки. А право на получение налогового имущественного вычета после безвозмездной сделки у одаряемого не возникает.
3. Аннулировать дарственную сложно, но возможно. Законодательством предусмотрен механизм оспаривания сделок безвозмездного дарения, если доказано, что документы подписаны лицами с психическими отклонениями. И также сделка будет признана недействительной, если дарителя шантажировали, ему угрожали или запугивали, или угрозы и шантаж производились в адрес его родственников.

Дарственная против завещания

Наиболее частый случай использования дарственной — это оформление передачи прав на имущество от старших родственников младшим, причем даже тогда, когда одариваемый является прямым наследником дарителя. Цель обоих документов примерно одинакова, однако, есть различия в правилах и условиях оформления и вступления в силу завещания и дарственной на дом. Плюсы и минусы, разумеется, есть в каждом случае.

• Договор дарения позволяет передать квартиру одному получателю независимо от того, если ли на иждивении у владельца несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги и родители или инвалиды. Например, когда собственник владеет не только объектом дара, но и другими квартирами и домами, и имеет свою точку зрения на то, как его собственность должна быть разделена между всеми его наследниками. Завещание не предоставит ему такой возможности, поскольку по закону иждивенцы и иные зависимые от него лица имеют право на получение половины имущества, хотя и могут отказаться от наследства. Однако пускать дело на самотек и надеяться на то, что наследники все разделят в соответствии с пожеланием владельца собственности, может далеко не каждый.
• В отличие от дарственной, завещание обязательно должен заверить нотариус. И наследники после смерти собственника имущества тоже должны обратиться к нотариусу, чтобы заявить о своих правах. Но получат они свое наследство лишь по истечении полугодового срока с момента вступления завещания в силу.
• Госпошлина за регистрацию прав по дарственной составляет 1 тыс. рублей. Госпошлина за регистрацию завещания такая же, однако, дополнительно нужно будет оплатить оценку имущества, ведение наследственного дела нотариусом, а наследники должны будут заплатить госпошлину за оформление передачи права на наследуемое имущество. Размер этой госпошлины составляет 0,3% от стоимости наследства, определенного оценкой.
• Наследники, обойденные завещателем в документе последней воли, могут опротестовать завещание. Судебная практика по данному вопросу очень обширна, и решение суда далеко не всегда принимается в пользу оставления завещания в силе.
• Оформленная и зарегистрированная должным образом дарственная не будет провоцировать споры из-за раздела имущества.

Минусы оформления дарственной вместо завещания:

• Даритель сразу теряет право собственности на квартиру или дом и может быть выселен из своего жилья. Завещание гарантирует права собственника на проживание до момента наступления смерти.
• В договоре дарения нельзя выдвигать какие-либо условия, требовать взамен подарка материальных благ или услуг. В завещании можно предусмотреть практически любые условия.
• Завещание можно аннулировать и написать новое, если обстоятельства изменились. Договор безвозмездного дарения отменить нельзя.

Выбор между дарственной и завещанием каждый владелец имущества может сделать только самостоятельно. Дарственная может быть предпочтительнее, если владелец не пользуется и не собирается пользоваться объектом дарения. Хотя всегда нужно помнить, что жизненные обстоятельства — это очень изменчивый фактор.

Завещание подойдет тем, кто хочет распорядиться собственным жильем и не имеет большого количества наследников, которые могут на него претендовать. Оформление завещания не лишает владельца прав на имущество, что весьма удобно для людей преклонных лет, которые хотят спокойно дожить свой век в привычной квартире.