Обслуживание многоквартирных зданий происходит на основании письменного договора между управляющей компанией и жильцами дома. Большинство зданий курируются жилищными организациями, которые выступают в роли сервисных формирований. В рамках Жилищного кодекса России заключение договора с каждым жителем многоквартирного дома (МКД) является главным нормативом по управлению имуществом и оказанию услуг.
Порядок определения условий соглашения
Для выбора пакета обслуживания и определения условий его осуществления жильцы дома призываются на общее собрание. В кругу собственников квартир МКД обсуждается несколько вариантов услуг, предоставляемых разными жилищными формированиями. Для выбора одной управляющей компании (УК) проводится голосование, результат которого определяется подсчетом голосов.
Чтобы на каждого владельца жилплощади была возложена ответственность по соглашению, не требуется его фактического подписания, так как договор заключается на основе протокола собрания. Несогласные жители с претензиями обращаются в суд. В такой ситуации заключение договора откладывается до вынесения судебного вердикта.
Участвующие в договоре стороны
Договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией составляется в письменной форме, типовой вариант предполагает заключение начального соглашения между организацией и жильцами. Бумага должна быть подписана 2/3 собственников, находящихся на собрании. Но если соглашение подписано абсолютным большинством жильцов дома, то это правило не правомочно.
Протокол составляется для утверждения общего решения на собрании, в него включаются результаты подсчета голосов и указываются условия обжалования результатов. Под протоколом ставят подписи все присутствующие, которые согласны с выбором компании и сервисного пакета.
После подписания типового договора управленческая компания заключает согласие с каждым жильцом многоквартирного строения по отдельности. Но отсутствие подписи одного из собственников имущества не дает ему право не оплачивать коммунальные услуги. Письменная договоренность с принятыми на общем собрании условиями имеет типовую характеристику, так как является обязательной для всех жителей МКД.
Содержание документа
Перед принятием условий договора между управляющей компанией и собственниками жилья владельцы квартир в многоэтажке внимательно изучают условия соглашения, которые не носят категорических рекомендаций и могут быть изменены. Перечень правил отражается в документе, поэтому основными пунктами должны стать следующие положения:
список имущества, которое относится к общим объектам многоквартирного дома;- перечень работ и услуг, которые управляющая компания будет предоставлять жителям многоэтажки, и условия для пересмотра этого списка обеими сторонами в случае необходимости;
- метод проведения расчета стоимости обслуживающего сервиса и приобретения требуемых материалов и товаров для текущего ремонта;
- меры ответственности жилищной конторы и жильцов при нарушении условий договоренности и Жилищного кодекса;
- условия и методы осуществления контроля работы и других действий управленческой конторы;
- вид и форма отчетности жилищной организации по проведенным мероприятиям и регулярность подачи такого отчета перед жильцами.
Если состав принадлежащего многоквартирному строению имущества определить затруднительно, то управляющая организация может сделать это на основе плана дома, который использовался застройщиком при введении здания в эксплуатацию. Для этого потребуется согласие собственников, полученное на общем собрании. Для жильцов такой вариант не всегда является выгодным, поэтому перед заключением договора об обслуживании нужно создать комиссию для осмотра имущества.
Список услуг управленческой конторы ЖКХ, которая она будет оказывать владельцам квартир, может быть выделен в виде отдельного приложения-документа. Это не влияет на силу юридического договора с УК. Образец такого документа находится у главы конторы.
Стоимость коммунальных услуг определяется управляющей конторой. Из-за частых злоупотреблений со стороны жилищной компании такое положение может быть изменено, это подтверждается правилами законодательства. Порядок расходования средств на текущее обслуживание, ремонт коммуникаций и каркаса здания определяется и утверждается на собрании жильцов, при этом задействуются правильные максимальные и минимальные тарифы. Жители многоэтажки вправе требовать обслуживания с учетом нормативов потребления энергоносителей, разработанных региональными муниципалитетами.
В соглашении рекомендуется ввести положение, по которому права жилищной компании ограничиваются в направлении использования капитала для текущего ремонта некоторых помещений. Иногда жилищные конторы используют такие деньги не по назначению и без необходимости.
Обязанности и права
Жильцы по договору имеют единственное обязательство перед жилищной организацией — своевременно оплачивать услуги по квитанции, присылаемой ежемесячно конторой. При этом должен соблюдаться договор ресурсоснабжения с управляющей компанией, образец которого содержит конкретизирующий состав услуг:
- количество видов ресурсов, поставляемых УК (например, газ, свет, тепло и др.);
- аварийные выезды дежурных специалистов компании в случае возникновения непредвиденных ситуаций;
- вывоз бытовых и технических отходов с территории многоквартирного сектора;
- обслуживание электрических, канализационных, водопроводных, тепловых и вентиляционных коммуникаций;
- контроль и ремонт каркасных конструкционных частей дома, кровли;
- обслуживание лифтов.
Управляющие организации должны обеспечивать жителям беспрепятственную и беспрерывную эксплуатацию сетей и технических помещений в доме, обслуживать техническое оснащение подвалов и чердачных этажей. Кроме этого, они должны выполнять дополнительные действия:
- убирать дворы многоэтажек от каждодневного мусора, сезонной листвы и снега;
- организовывать взаимодействие владельцев квартир, поставщиков энергоресурсов и управляющей компании, изучать и реагировать на жалобы жильцов;
- обеспечивать выполнение дополнительных пунктов договора, внесенных по инициативе жителей и не противоречащих действующему законодательству.
Срок действия контракта
Законодательством срок действия договора не ограничивается, эта компетенция переложена на плечи жильцов дома. Срок действия соглашения прописывается в протоколе и переносится в документ договора. Прекращение юридического действия договора может быть на основании других причин, прописанных в уставе управляющей компании с многоквартирным домом. Образец протокола собрания указывает такие причины преждевременного расторжения:
- нарушение условий соглашения со стороны жилищной конторы с указанием конкретики;
- нарушение основ Жилищного кодекса России и других законодательных требований.
Процедура расторжения договоренности
По истечении срока договора собирается общее собрание жильцов многоэтажки и решается вопрос о продлении или прекращении контракта с прежней жилищной конторой. Если собрание собирается по причине плохого обслуживания жилищной организацией и ненадлежащего исполнения обязанностей, то на сходке принимается решение о привлечении судебной системы для разбирательства.
Иногда существуют особые условия прекращения договора. В особом порядке расторгается договор в случае, если обслуживающее общество с ограниченной ответственностью (ООО) признается банкротом или ликвидируется на законных основаниях. Такой договор между жильцами и УК считается расторгнутым с момента вынесения приговора о ликвидации и банкротстве.
Выбор обслуживающей компании для многоквартирного дома имеет значение, так как качество оказания услуг влияет на условия проживания каждого жителя многоэтажки. Собственники жилья вправе самостоятельно выбрать управляющую контору или отказаться от ненадлежащего обслуживания.
