Совместное проживание нескольких человек часто предполагает раздельное владение отдельными частями жилья. Именно поэтому еще до того как продать комнату в коммунальной квартире, придется столкнуться с некоторыми трудностями в виде получения согласия на сделку всех проживающих. Нелегко будет и найти покупателя на такую недвижимость из-за необходимости соседства с незнакомыми людьми.
Расчет оценочной стоимости
Чтобы как можно быстрей продать комнату в квартире, нужно выполнить ряд действий, начиная с оценки недвижимости и получения представления о перспективах такой сделки. Для этого нужно учесть следующие факторы:
- состояние и площадь жилья;
- общее число комнат в общежитии или квартире;
- высота дома и этаж, на котором находится недвижимость;
- удаленность жилья от транспортных развязок, магазинов, больниц, учебных заведений;
- количество соседей и их благонадежность;
- размер доли владельца жилья;
- продолжительность продажи недвижимости.
Прежде чем продать комнату в коммуналке, следует определиться с ценой, поскольку она значительно увеличивает сроки поиска покупателя.
Чтобы узнать, как быстро продать комнату в общежитии или коммуналке, привлекают специалистов-оценщиков, которые точно определяют оптимальную стоимость жилья с учетом реальной ситуации на рынке недвижимости выбранного региона. Наличие баз данных позволяет сориентироваться в аналогичных предложениях и подобрать наиболее выгодные (цена/сроки) варианты продажи.
Подготовка к продаже
В отличие от сделок с квартирами или домами особенность реализации отдельных комнат в том, что приходится вплотную общаться с другими собственниками, которые могут хотеть воспользоваться преимущественным правом выкупа. Такая возможность предусмотрена законодательством для совладельцев жилья согласно ст. 250 ГК РФ, поэтому до подачи объявления обязательно информировать остальных собственников. Сообщать придется не только о решении продать свою часть, но и предполагаемую цену, ожидаемые сроки реализации.
Любую информацию о планах продажи можно передать в устной или письменной форме, но последний вариант предпочтительней. Отказ от претензий тоже рекомендуется получить письменно через заказное сообщение по почте. Не помешает и нотариальное заверение таких бумаг, что исключит в дальнейшем недоразумения с остальными владельцами жилья. К тому же их еще придется привлекать для оформления бумаг на продажу.
Как самостоятельно найти покупателей
Для поиска желающих приобрести жилье можно воспользоваться печатными изданиями, интернет-площадками, подключить знакомых, которые помогут передать информацию заинтересованным людям. В самом объявлении рекомендуется четко описать характеристики жилья, рассказать о плюсах расположения, показать выгодность такого вложения средств. Наличие фото ускорит поиск покупателей, поскольку дает наглядное представление о планировке, отделке, установленной бытовой технике или мебели.
Подавая объявление самостоятельно или через агентство, нужно заранее подготовиться к приходу возможных покупателей. Лучше сразу предупредить соседей и постараться максимально полно показать предлагаемого жилья. Предварительно желательно сделать косметический ремонт.
Самостоятельный поиск покупателей исключит выплату комиссионных риелтору. При этом личные встречи с людьми позволят убедиться в их порядочности, сразу получить информацию о намерениях и финансовых возможностей участников сделки.
Хотя в таких случаях придется тратить время на поиски, разбираться с юридическими тонкостями подобных сделок.
Помощь риелторов
Несмотря на определенные комиссионные, которые зарабатывают риелторы, такая услуга часто бывает выгодней самостоятельного поиска покупателей. Во-первых, так безопаснее, поскольку всегда можно обратиться за помощью к специалистам, а при необходимости потребовать соблюдения условий договора. Во-вторых, профессионалам намного проще найти желающих купить недвижимость, поскольку у риелторов уже есть наработанная база данных, они готовы быстро сформулировать выгодное предложение.
Оформление бумаг для сделки
Еще до начала поиска покупателей, чтобы ускорить процесс оформления, желательно подготовить пакет документов:
- бумаги на право собственности, в том числе по наследству, купле и т. д. ;
- госрегистрация собственности;
- данные из ЕГРП по отсутствию обременений на имущество;
- письменные подтверждения об уведомлении, отказы от претензий всех совладельцев;
- паспорта и другие документы для подтверждения личностей участников сделки.
При нотариальном оформлении присутствие всех совладельцев необязательно, если получены соответствующие бумаги, подтверждающие их отказы или уведомления.
Порядок подписания договора
Чтобы исключить досадные ошибки, которые в дальнейшем приведут к неприятностям, потребуется личное участие и контроль действий до полной передачи прав на жилье и выплаты причитающейся суммы. Для этого достаточно учитывать следующие особенности:
- До оформления всех бумаг внимательно перечитывают формулировки, сверяют перечень поданных документов с требуемым по закону списком.
- Каждый пункт договора тщательно проверяют на соответствие реальной и предоставленной информации (адреса, технические характеристики, стоимость и т. д. ).
- Деньги передают в момент подписания или сразу после оформления сделки. Для этого арендуют ячейку в банке, используют банковские карты или другие доступные способы безопасной оплаты.
- Подписанный договор обязательно передается на регистрацию в государственный орган. Такие бумаги в Росреестре регистрируют в течение одного месяца.
Распространенной ошибкой является оформление договора дарения части своей доли с дальнейшей продажей оставшихся квадратных метров. Такую форму продажи предлагают использовать, если от совладельцев не получены согласия или отказы. В дальнейшем подобные сделки легко опротестовать в суде, поэтому соглашаться на эти «половинчатые» меры не следует.
Быстрая продажа комнаты в общежитии
Жилье в общежитии по закону ничем не отличается от комнаты в отдельной квартире, что определяет сходные процедуры подготовки и оформления сделки. Но есть и некоторые особенности, которые нужно учесть:
- При сходной площади, планировке и высоте потолков вариант в общежитии обойдется дешевле полноценной квартиры.
- Санузел, кухня и технические помещения находятся в общем пользовании.
- Вход в комнату расположен в общем коридоре или отдельном блоке на два — четыре помещения.
- Рядом будут жить люди, с которыми все семь дней в неделю придется делить жилое пространство.
Для продажи комнаты в общежитии нужны документы на право собственности и нотариально заверенный договор, в котором следует обязательно указать сроки выселения предыдущих жильцов.
Комната в коммуналке
Жилые помещения коммунальных квартир в основном все приватизированы, получены по наследству или в дар, что позволяет продавать или обменивать комнаты, если оформлено право собственности. Неприватизированные комнаты по закону можно только обменять с согласия владельцев.
Преимущественные права на покупку комнат в коммуналке имеют жильцы квартиры, поэтому они могут согласиться на такую сделку в течение одного месяца после поступления предложения, после чего жилье можно продать третьим лицам.
Всем соседям, которые заинтересованы в покупке, высылается письменное предложение. При нежелании последних получить комнату в собственность лучше оформить письменный отказ с заверением у нотариуса. Сложности с продажей могут возникнуть при отсутствии постоянных жильцов на момент передачи прав собственности третьим лицам.
Уведомление о продаже
Перед поиском покупателей нужно убедиться, что у соседей есть преимущественные права, из-за которых понадобится уведомление о продаже комнаты. Обычные наниматели жилья с договором аренды такого права не имеют, а потому в расчет не берутся. Чтобы отправить уведомление, нужно действовать в следующем порядке:
- Получить данные по соседям-правообладателям через заявку на выписку из Росреестра.
- Отправить собственникам копии писем-уведомлений, а если есть неприватизированное жилье в квартире, отправить такое письмо соответствующему муниципальному органу.
- Если проживают несовершеннолетние, то за подростков полностью или с их согласия решают опекуны и родители. Если возраст детей старше 14 лет, то под уведомлением нужна подпись ребенка. Продажи жилья, где проживают несовершеннолетние, обязательно контролируют попечительские органы.
Иногда соседи отказываются принимать уведомления, не реагируют на предложения в течение длительного времени, уезжают или скрываются на долгие сроки. В таких случаях уведомление, отправленное заказным письмом, вернется отправителю, а затем эту бумагу нужно подать в Росреестр, что будет доказательством отказа и поводом для разрешения передачи жилья другому собственнику. Для повторного оповещения собственников можно воспользоваться помощью нотариуса, у которого заверяют еще одно послание.
Наиболее сложным считается ситуация, когда установить местоположение соседей не получается. В таких случаях нужно обращаться в суд с формулировкой соблюдение имущественных прав. Соответствующее решение в пользу истца принимается с учетом отсутствия информации о жильце в течение года с предоставлением справок и выписок из домовой книги, адресных бюро и т. д.
Права собственности пропавшего хозяина комнаты переходят к человеку, которого суд назначит управлять имуществом, после чего этому лицу и нужно отправить уведомление.
Если владелец комнаты умер, наследников не нашлось и управляющий имуществом не назначен, то жилье переводится в статус выморочного с соответствующим оформлением в госорганах. Затем, как правило, находится наследник, которому и следует отправлять уведомление. Если никаких наследников не появилось, то все вопросы с отказом от права собственности решает местная администрация.
Как обойти преимущественное право
При срочной продаже жилья времени на поиски соседей и судебные разбирательства просто не хватает, поэтому покупателю оформляют дарственную на часть комнаты. В результате у человека появляется преимущественное право и остальные квадратные метры можно ему просто продать без сложностей с уведомлениями и отказами. Дарственную оформляют только на часть комнаты, потому что дарение всей жилплощади повышает риск подачи судебного иска другими соседями.
Еще один вариант сводится к залоговому праву и возвращению части недвижимости в виде кредитной выплаты. Предварительно на продавца оформляют договор займа с подготовкой соглашения по залоговому имуществу. После невыплаты в срок положенной суммы кредитор подает в суд и получает недвижимость в собственность. Преимущественное право соседей при этом не учитывается.
Для каждого конкретного случая по покупке комнаты в общежитии советы специалистов обеспечат поиск покупателей в самые короткие сроки.
