Собственники многоквартирных домов — как новостроек, так и старого жилья, — отчисляя немалые деньги на содержание жилого фонда ЖКХ, надеются, что денежные средства идут по назначению, распределяются и тратятся на улучшение условий проживания. Реальность далека от желаемого, и все чаще и чаще жители обращаются в органы прокуратуры РФ и суд с жалобами на работу компании, занимающейся управлением многоквартирным домом (МКД).
Обязанности УК и их исполнение
Не каждый гражданин знает свои права в отношении исполнения обязательств жилищниками и даже
вообще то, что можно пожаловаться на управляющую компанию.
Для начала нужно понять, кто такие «управленцы» и какие обязательства на них возложены.
Управляющие организации — юридические лица, представители которых, собрав необходимые документы и зарегистрировавшись, получили лицензию на исполнение коммерческой деятельности от органов жилищной инспекции. Вывод: «управленцем» может стать любой желающий с юридическим (иногда даже заочным) образованием.
В России существовали различные формы территориальных исполнительных органов ЖКХ: ЖЭК, ДЭЗ (ДЕЗ), ГБ (ГБУ). В 2011 году были внесены изменения в ФЗ «О ликвидации жилищно-эксплуатационных контор, находящихся на попечении государства», и, согласно все тому же закону, власть передали управляющим структурам и товариществам собственников жилья (ТСЖ).
То есть, проще говоря, право на осуществление жилищно-эксплуатационных нужд было отдано частным лицам со всеми возможными материальными выгодами, ведь при таком порядке, как говорят, «своя рука — владыка». По мнению большинства граждан, именно после принятия этого федерального закона возникли недопонимания между жильцами и «управленцами», а также проблема, куда жаловаться на управляющую компанию ЖКХ.
В основные обязанности коммунальных служб входят:
- услуги по содержанию и ремонту общего имущества;
- предоставление коммунальных услуг;
- право на сбор денежных средств с собственников жилья (это их «прямая обязанность» и предпосылка тех самых завышенных цен на содержание жилья).
К дополнительным обязательствам следует отнести информирование собственников о различных неисправностях, обеспечение требуемой документацией и платежными документами, организацию круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания.
Еще на этапе заключения договора с коммунальщиками можно определить недобросовестный подход компании. Правильный договор должен включать в себя следующее:
Непосредственно сам текст договора, в котором четко и ясно прописаны права и обязанности обеих сторон, особые условия, форс-мажорные обстоятельства и срок действия документа. На обороте и в конце документа должна стоять печать компании и личная подпись директора (это должен быть оригинал, а не ксерокопия). На лицевой стороне договора указываются все юридические данные о компании.- Приложение № 1, в котором описаны состав и техническое состояние дома: лестницы, коридоры, а также год постройки и тому подобное.
- Номер 2, содержащее перечень технической документации на многоквартирный дом.
- Номер 3, в котором конкретно указываются сроки исполнения работ и предоставления услуг по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом.
- Приложение № 4, содержащее информацию об оплате по факту предоставления общедомовых услуг, таких как уборка территорий, дома, вывоз мусора, содержание в чистоте детских площадок.
- Приложение № 5, содержащее все сведения об управляющей организации.
- Номер 6, содержащее указание причин увеличения платы за коммунальные услуги.
- Приложение № 7, предоставляющее данные о том, что коммунальщиками проводится информирование о правах установки приборов учета.
- Приложение № 8, включающее в себя сведения о допустимой мощности бытовых приборов.
Каждый документ должен быть заверен печатью УК и иметь личную подпись директора. Отсутствие какой-либо документальной части фактически снимает обязанности с «управленца».
Основания для жалобы на жилищников
Наказание за ненадлежащее оказание услуг управляющей организацией устанавливается действующим законодательством Российской Федерации. Невыполнение прямых обязанностей карается не только штрафами от 10 до 100 тыс. рублей, но и отстранением от работы и прекращением действия лицензий. Именно из-за того, что к работникам ЖКХ применяются жесткие меры, управленцы пытаются схитрить перед жильцами, сохраняя свою «золотую жилу».
Проблемы и вопросы во время проживания собственников возникают независимо от того, новый ли дом или он относится к разряду «старичков», и именно управляющая компания должна быть заинтересована в решении этих проблем. К сожалению, большинство УК действуют в своих интересах, пренебрегая благами жильцов. Нельзя полагаться на то, что управленцы станут сами по себе, без «волшебного пинка», обслуживать дом достойно. Поэтому всегда надо знать, куда обращаться с жалобой на управляющую компанию, на случай возникновения конфликта.
Установив некоторые недочеты в обслуживании дома коммунальщиками либо ненадлежащее предоставление услуги, гражданин может обратиться к специалистам в ТСЖ или УК в любой форме общения:
- письменной;
- устной;
- в порядке личного обращения, с посещением органов коммунального самоуправления.
Сравнительно новым способом ответов на вопросы является горячая линия. Жалобы на ЖКХ, переданные по телефонам горячей линии, как правило, фиксируются принимающей стороной. Но если есть диктофон на телефоне, то лучше сделать собственную запись обращения.
Если в доме была сформирована команда управляющих — совет МКД, обратиться с вопросами можно к ним. Согласно Жилищному Кодексу, без просьбы жителей управляющая компания не имеет права заниматься устранением имеющихся проблем.
Жалоб на УК можно избежать в том случае, если правильно настроено взаимодействие совета дома с управленцами. Но как быть, когда заявки с жалобами поступают, а результат отсутствует? Когда управляющая компания бездействует, закрывая глаза на имеющиеся проблемы?
Выбор инстанции для обращения
Жалоба на управляющую компанию должна быть весомой и убедительной. Следует иметь при себе необходимую документацию, фотографии или записи видеосъемки, чтобы доказать неправомерность действий и нарушения в работе сотрудников управляющей компании. Собрав факты, нужно решить, куда подать жалобу.
Для начала можно совершить звонок на горячую линию жилищной инспекции, пояснить свою проблему, сообщить об имеющихся доказательствах и попросить принять меры.
Поступивший звонок зарегистрируют и поставят в очередь на исполнение. Так как жалобы на ЖКХ поступают на горячую линию сотнями, то только через 1−2 недели в УК раздастся звонок «сверху». Только иногда принятая таким образом мера срабатывает мгновенно.
Как и куда написать и направить жалобу на управляющую организацию в сфере ЖКХ, если звонок не помог, следует знать каждому собственнику квартиры. Как упоминалась выше, писать претензии в вышестоящие органы нужно только после личного посещения органов ЖКХ. И только в случае отсутствия принятия мер идти дальше.
Жалоба руководителю УК
Первоначально жалоба на работу УК должна быть обращена к директору компании. Претензия подается в письменном виде и доставляется непосредственно в саму организацию органов ЖКХ. Без личного уведомления директора компании, согласно законодательству РФ, идти с жалобой в вышестоящие органы нельзя.
При написании такой жалобы следует иметь в виду, что текст претензии должен излагать основу проблемы. Писать можно в свободной форме, указывая и описывая сложившуюся ситуацию:
- что случилось;
- где произошло;
- в какое время суток;
- точный адрес.
Необходимо уточнить, были ли обращения в диспетчерскую службу, приняли ли специалисты заявку и предприняли ли что-то для устранения причин.
Документ составляется в двух экземплярах, оба они заверяются секретарем управляющей организации. Один экземпляр передают директору, второй остается у Совета дома. В жалобе обязательно указываются точный адрес, данные заявителя и нарушенный, по мнению жильцов, пункт договора. На последней строке в заявлении ставится подпись.
Если жалоба коллективная, то каждый присутствующий расписывается с расшифровкой, указывает контактный номер телефона. Согласно закону о защите прав потребителей, срок на рассмотрение жалобы составляет 10 суток от момента получения. На протяжении этого времени должно быть принято решение, которое объявляется жильцам МКД. Если по истечении данного срока администрация не приняла меры для устранения неудобств, то следующий шаг ведет к дверям органов Жилищной инспекции и Роспотребназдора.
Письмо в Государственную жилищную инспекцию
Главная функция ГЖИ выражается в защите прав собственников. Бездействие не должно оставаться без внимания, поэтому необходимо обращаться с письменной жалобой на работу управляющей организации. Срок исполнения жалобы — 30 дней с момента ее поступления.
Документ оформляется так же, как и в первом случае, а именно в двух экземплярах, заверяется секретарем. Жалоба должна содержать только факты нарушений ЖКХ и не должна сопровождаться эмоциональной оценкой со стороны самих жильцов. Можно приобщить доказательства в виде фотографий и видеозаписей, наглядно отражающие имеющиеся недочеты.
ГЖИ должна занимать объективную позицию в споре с управленцами. Задача ее представителей заключается в подтверждении или опровержении поступившей жалобы. После выезда на место «претензии», представители органов жилищной инспекции тщательно ведут проверку, выясняя все обстоятельства конфликта. В ходе проверки управленцы получают предписание, по условиям которого они обязуются исправить выявленные недочеты.
За неисполнение предписаний органы инспекции накладывают санкции на деятельность виновной организации. В Роспотребнадзор следует идти только после неудачных «походов» в вышеуказанные органы власти. Такой шаг будет означать последующее проведение внеплановой проверки компании. Заявление с жалобой можно подать не только письменно, но также с помощью интернет-портала Жилищной инспекции.
Обращение в органы прокуратуры РФ
Если граждане основательно недовольны результатами проделанной работы директора УК, Жилищной инспекции или Роспотребнадзора либо выявлен факт коммерческой заинтересованности вышеуказанных органов, жалоба направляется в прокуратуру.
Прокурорские работники, которыми рассматриваются жалобы собственников жилья на работу органов ЖКХ, могут применить административные меры наказания. Несоблюдение санитарных требований, нарушение норм СанПиНа, некачественное оказание коммунальных услуг относятся к административному правонарушению со стороны работников УК.
Прокуратура может лишить организацию действующей лицензии. Для этого у жилищников должно быть не менее двух административных предупреждений за недобросовестное исполнение своих прямых обязанностей. Срок рассмотрения заявления и принятие мер составляют около 30 рабочих суток.
Исковое заявление в суд
Согласно особым условиям договора между управленцами и жильцами, «…в случае возникновения споров между сторонами и невозможности мирно договориться каждая из сторон имеет право на обращение в суд с исковым заявлением».
Собственники имеют полное право просить у суда выполнения установленных законом и договором обязанностей со стороны сотрудников компании. Интересы в судебном заседании может представлять как сам гражданин, так и представитель прокуратуры. В суде жильцы могут доказать свою правоту, ссылаясь на имеющиеся доказательства:
- фото;
- видео;
- договоры;
- материалы по делу.
Срок рассмотрения иска равен 5 суткам.
Таким образом, то, куда обращаться с жалобой на жилищников, зависит от этапа прохождения указанных в списке инстанций — решающее значение имеет очередность.
Что стоит принять к сведению
Прежде чем пожаловаться на управляющую организацию, следует ознакомиться со списком того, что не входит в ее обязанности. В частности, это:
- недоделки в жилом помещении самим застройщиком (в случае новостройки);
- сервисное обслуживание сторонних организаций (Интернет, телефон, видеодомофон, индивидуальное отопление);
- шумы, связанные с ремонтом квартир.
Соответственно, владелец квартиры, решивший провести в помещение Интернет, самостоятельно несет ответственность за просверленные в непозволенном месте дыры или шум.
Хотя значительное число УК недобросовестно выполняют возложенные на них обязанности, встречаются и такие организации, которые дорожат своей репутацией. Работы исполняются в срок, возникающие споры и предложения решаются и учитываются на уровне директора, и от жильцов не требуются обращения в вышестоящие инстанции.
В таких случаях жильцы довольны хорошими коммерческими отношениями с управленцами. Другие руководители УК игнорируют претензии потребителей, оставляют без рассмотрения жалобы, ссылаются на юридические законы, захлопывая двери перед самым носом граждан, которые уплачивают собственные деньги на ремонт и содержание жилья.
Очевидно, к такому тоже можно до определенной степени отнестись с пониманием: представителям УК, как и других социальных профессий, нередко приходится сталкиваться с жильцами, которые бесконечно и безосновательно жалуются на работу управляющих организаций.
