Недвижимость под обременением: виды ограничений и регистрация

Приобретение собственного жилья — значительное событие. Но какое жилье выбрать — первичное или вторичное? Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы: в первичном есть возможность сделать ремонт «под себя», но это недешево. Во вторичном жилье можно обойтись минимальными затратами на ремонт. Но перед заключением сделки важно убедиться в том, что выбранная недвижимость будет без обременений.

Недвижимость с обременением

Для начала следует разобраться в том, что значит обременение квартиры: это тот вариант, когда владелец жилого дома или квартиры не может полностью распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению (слово «обременение» в юридической практике означает «ограничение»).

Ограничения наступают по причине того, что права на часть квартиры могут принадлежать третьему лицу: конкретному человеку (несовершеннолетнему или гражданину, находящемуся на иждивении), так и юридическому (компании или фирме). В подобных случаях владелец не будет иметь возможности заключать любые сделки с участием недвижимости. Регулируется это законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость».

Записи об этих ограничениях вносятся в ЕГРН, поэтому любая попытка провести регистрацию недвижимости с обременением столкнется с требованием Росреестра доказать согласие этих третьих лиц (либо получить разрешение органов, наложивших ограничение). В противном случае в регистрации сделки будет выдан отказ.

Виды ограничений

Чтобы понимать, как именно будут ограничиваться права собственника, нужно знать, какие бывают ограничения, потому что именно тип обременения и будет влиять на то, какие из прав и как именно будут сдерживаться. Закон выделяет следующие виды обременений недвижимости:

• аренда;
• ипотека;
• рента;
• арест;
• доверительное управление и др.

Жилая собственность в аренде

Такой вид имеет место, если новый хозяин покупает жилье, в котором проживают квартиранты по договору о коммерческом найме сроком свыше 1 года. В таком случае арендаторы будут иметь полное право проживать в снятой ими квартире даже в том случае, если у нее поменяется владелец. По закону отчуждение (продажа жилья, дарение и т. п. ) не является основанием для аннулирования такого соглашения.

При таком варианте новый собственник может переехать в свою квартиру только после того, как договор закончится и квартиранты освободят помещение.

Как этого можно «обыграть»: покупатель должен потребовать у прежнего владельца разорвать соглашение с квартирантами и только после этого начать оформление сделки. Ну или покупать квартиру «с арендаторами» и ждать окончания срока договора.

Ипотека на квартиру

Если дом или квартира приобретается в собственность по договору ипотечного кредитования, то владелец лишается права свободно реализовывать ее в течение некоторого времени. В этом случае жилье будет считаться залоговым.

Но если на квартиру под обременением ипотеки все-таки находится покупатель, то продать ее будет возможным только после снятия ограничений. Как это сделать:

• Будущий владелец переоформляет в банке ипотечный договор на свое имя, и в дальнейшем все выплаты по кредитам становятся его обязанностью. Ранее внесенную сумму по кредиту новый владелец должен вернуть прежнему.
• Будущий владелец через продавца погашает оставшуюся сумму долга. А остальную часть стоимости он отдает продавцу только после снятия ограничения (полное погашение кредита).

Перед регистрацией сделки в Росреестре на нового владельца с жилья нужно снять обременение. Для этого понадобятся документы:

• заявление от собственника недвижимости о снятии обременения;
• документ, подтверждающий право владения недвижимости;
• паспорт владельца (владельцев);
• соглашение по ипотечному кредитованию;
• договор по купле-продаже недвижимости.

Рента (пожизненное содержание)

Сделки такого характера большей частью оформляют люди преклонного возраста, которым необходима помощь. Эту помощь они получают взамен на то, что свою квартиру они передают тому, кто берет на себя заботу о них (покупают медикаменты, помогают по хозяйству, занимаются их здоровьем и обеспечением их комфортного быта и пр.). После смерти владельца жилья все полномочия на эту недвижимость перейдут к тому, кто заключил соглашение пожизненного содержания.

Часто опекуны после смерти собственника находятся в растерянности и не знают, как быть с документами, и как снять обременение. В этом случае снятие ограничений пройдет автоматически.

Наложение ареста

Этот тип ограничений считается наиболее сложным. Арест может быть наложен не только на саму недвижимость, но также и на право пользования ею. Такие ограничения могут быть наложены:

• по решению суда;
• судебными приставами;
• полицией.

Арест имущества может выступать и в качестве залога — как гарантия того, что заемщик выполнит оговоренные обязательства полностью и в срок. Если собственник будет уклоняться от возмещения долгов (или срок, установленный для решения этой задачи, уже истек), то владелец рискует вообще лишиться своего имущества: согласно законодательству, такая недвижимость может быть реализована на торгах или аукционе. Средства от этого пойдут на погашение задолженности.

Снять обременение по причине ареста возможно только в том случае, когда все проблемы с законом будут улажены. Других вариантов не существует.

Доверительное управление

Этот вариант обременения в реальности встречается нечасто. ДУ — это присмотр за имуществом третьим лицом. Для этого заключается специальный договор на заранее оговоренный срок, в течение которого права по управлению имуществом частично передаются другому человеку.

Доверенное лицо может проживать в жилье, оплачивать коммунальные услуги и т. п. Но его полномочия ограничиваются договором (за рамки договора они выйти не могут), т. е. доверенное лицо не сможет самостоятельно совершать сделки по купле-продаже недвижимости.

Обычно подобными соглашениями пользуются те граждане, которым необходимо выехать за рубеж на длительное время.

Для аннулирования ограничения такого типа необходимо досрочное расторжение соглашения между двумя сторонами. Ну или по причине смерти одной из сторон.

Прочие случаи

Существует еще несколько вариантов, когда на права пользования недвижимостью могут быть наложены некоторые ограничения. Вот некоторые из них:

• Покупка квартиры за счет материнского капитала. Это происходит потому, что по закону одним из владельцев оказывается несовершеннолетний ребенок. А любые сделки с недвижимостью, в которой прописаны несовершеннолетние, запрещены без разрешения органов опеки.
• Аналогичное ограничение наступает и в том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний. Выписать любого взрослого человека не составит затруднения, тогда как для снятия с регистрационного учета ребенка понадобится согласие обоих родителей и разрешение органов опеки. Кроме того, выписать ребенка без одновременной прописки в другой квартире (доме) запрещается. Более того, новое жилье по своим качествам не должно уступать предыдущему.
• Согласие второго супруга — если квартира была приобретена в собственность уже в браке, то без разрешения второго супруга никаких действий с недвижимостью проводить нельзя. Согласие на проведение сделки должны быть нотариально заверенным. Но это ограничение не распространяется на недвижимость, купленную до брака, или ту, что получена одним из супругов в результате процедуры дарения.
• Сервитут — договор между двумя физическими лицами (частная форма) либо договор между государством и физическим лицом (публичная форма). Публичная форма большей частью касается владельцев земельных участков — например, тогда, когда через частные владения проходит дорога (или планируется ее проведение). В этом случае обременение накладывается государством: собственнику предлагается выплата компенсации или же возможность переезда в другое жилье равнозначных характеристик.

Как проверить квартиру

Проверять жилье на наличие обременений рекомендуется на стадии подбора недвижимости для приобретения или хотя бы перед заключением самой сделки (до того времени, как новый владелец успеет подписать договор купли-продажи, внести всю сумму и прописаться в квартире). Где можно уточнить эту информацию:

• Домовая книга — в ней будет видна вся история недвижимости, начиная с самого первого жильца. Если покупатель обнаруживает домовой книге прописанных людей (особенно детей до 18 лет), то надо потребовать у продавца выписать их до момента подписания договора.
• Через сайт Росреестра — это самый простой способ и самый надежный, хотя и не является бесплатным. Для того чтобы покупателю получить нужные сведения, ему нужно просто зайти на официальный сайт и подать запрос.
• Через отдел архитектуры — если жилье было признано ветхим, то запрещается проведение каких-либо сделок с участием этой недвижимости.

Покупать или нет жилье с обременением — решать только будущему владельцу. Для начала нужно выяснить причину, из-за которой возникло ограничение. И нужно отдавать себе отчет, что урегулирование ситуации с квартирой может затянуться во времени и отнимать много сил.