В современном обществе часть пожилых людей, даже при относительно хорошем состоянии здоровья, не может обеспечить свою старость. Те, кто страдает какими-либо заболеваниями и не способны самостоятельно сходить за лекарствами или продуктами, испытывают по-настоящему серьезные трудности. Облегчить жизнь этих людей и позволяет пожизненное содержание с иждивением одиноких престарелых граждан.
Что такое договор пожизненной ренты
Договор на ренту до конца жизни — это документ, подписанный владельцем недвижимости и лицом, которое обязуется выплачивать определенные суммы в установленные сроки. Выплаты планируются до самой смерти пожилого человека с учетом затрат на поддержание жизнедеятельности. Законодательство допускает для пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением и оказанием услуг в счет оплаты.
В перечень таких услуг могут включить помощь по дому (уборка, приготовление пищи), посещение больницы, поликлиники, уход за лежачим пожилым человеком и другие действия, облегчающие жизнь владельца недвижимости. Выплачивать установленную сумму разрешается и другому лицу (сын/дочь, брат/сестра и т. д. ), которое указано в договоре.
В зависимости от выбранных условий заключается договор на выкуп ренты с пожизненным содержанием или аналогичный документ, но еще и с иждивением. Есть и вариант постоянно-бессрочной ренты, что предполагает выплаты фиксированной суммы каждый квартал (3 месяца). Согласно статистическим данным, наиболее часто все три вида договоров заключают с родственниками, что позволяет максимально обезопасить пожилых людей от невыполнения, взятых второй стороной обязанностей, и избежать мошенничества.
Процедура заключения договора
До подписания документа четко излагают все требования, потребности и пожелания каждой стороны, чтобы в дальнейшем исключить спорные моменты. Поскольку услуга может продлиться несколько лет или даже пару десятилетий, то нужно максимально учесть возможные изменения в жизни каждой стороны. На договор пожизненной ренты с иждивением образец можно найти только в примерном виде, поскольку в каждом конкретном случае перечень прав и обязанностей может существенно отличаться.
Чтобы добиться ожидаемого результата, стороны могут настоять на внесении следующих позиций:
Рентные выплаты (денежные, расходы на содержание) с определением сумм по аналогии с услугами, которые предоставляют медицинские учреждения и социальные организации. Выяснить размер взносов можно и с учетом опыта одной из сторон.- Информация о жилье с указанием всех технических характеристик, предоставлением документов на квартиру (кадастровый паспорт, право собственности).
- Данные по жильцам с указанием прописки и прав на проживание.
- Стоимость недвижимости при передаче квартиры с единовременной платой или без внесения такого взноса. В первом случае сохраняется ежемесячная оплата, но разовая сумма снижается. Чтобы определить стоимость жилья, сторонам придется договориться о приемлемом взносе (в среднем — пятая часть кадастровой стоимости). При безвозмездной передаче квартиры увеличивается и размер ежемесячной платы.
- Точное определение срока ренты (пожизненно/бессрочно). При бессрочном договоре расторгнуть его нельзя, он может наследоваться, а пожизненные выплаты завершаются после смерти получателя с окончанием выплат всей суммы или доли, если это предусмотрено документом.
Договор и соглашение о выкупе ренты образец, которого можно взять у юристов, предполагает и уточнение ряда других позиций, влияющих на размер и сроки выплат.
Расторжение сделки досрочно
Каждая сторона в рамках заранее оговоренных условий может разорвать соглашение раньше срока. Такие случаи возможны при нарушениях периодичности и размеров выплат, появлении финансовых затруднений у должника. Досрочное расторжение контракта происходит и при ухудшении условий в квартире или каких-либо нарушениях пунктов договора.
Владелец жилья вправе внести оговоренную сумму и выкупить ренту, если это предусмотрено контрактом. На пожизненные выплаты такие условия не распространяются, а вот постоянно-бессрочный договор можно расторгнуть с выплатой всей суммы. Ограничение по времени принимается в рамках жизни пожилого человека, но на срок не более трех десятков лет.
Как выкупается рента
Возможность выкупить ренту, если контракт будет расторгаться, остается одной из гарантий получателя вернуть вложенные средства при сложностях с выполнением условий сделки. Это значит, что при досрочном снятии обязательств вторая сторона договора должна полностью рассчитаться по своим долгам. Размеры выплат зависят от того, на какой основе происходила передача жилья и для платной сделки достигают годовой оплаты.
При бесплатном переходе учитывается еще и стоимость самой недвижимости, определенная до подписания контракта (актуальная рыночная цена квартиры). Вернуть средства можно в виде определенной суммы или возвратом жилья по согласованию с владельцем.
Какую ответственность несут участники
Все стороны договора должны выплачивать неустойки при малейшем нарушении условий контракта (задержка с выплатами, не оказание оговоренных услуг и т. д. ). При этом расторжение сделки не предусматривается, а предоставляется только возможность получить до 12% годовых в виде штрафных выплат. Такая сумма может заранее оговариваться при подписании договора с учетом соответствующей банковской ставки. Для получателя ренты предусмотрено взыскивание понесенных убытков в размере реальных финансовых или материальных потерь.
Изменение ежемесячных выплат
С учетом изменений валютных курсов, уровня инфляции и некоторых других факторов размер регулярной оплаты можно пересмотреть, если это допускают условия сделки. Чтобы обеспечить такую возможность и предотвратить чрезмерные требования при заключении сделки учитывают все возможные нюансы:
максимально точные и полные формулировки, перечень и содержание предоставляемых услуг, время на выполнение, что исключает неправильное толкование таких пунктов (подробные описания уборки, приготовления пищи, как пример);- список действий при заболеваниях с указанием возможности покупки лекарств, сопровождения к врачу, оказания услуг в рамках назначенного лечения;
- возможные варианты поведения при полной или частично потере трудоспособности;
- список продуктов и вещей, которые придется покупать (ежедневно, еженедельно, ежемесячно) и перечень того, что запрещено приготавливать или употреблять;
- продолжительность ухода, прогулок и других действий;
- сроки и сумма выплаты ренты с учетом инфляционных изменений, колебаний прожиточного минимума.
Все вышеописанные и другие тонкости нужно обязательно вносить в текст договора, чтобы сразу убрать любые неясности и подробно оговорить действия сторон. Следует избегать завышенных требований и предусмотреть эффективные механизмы решения спорных вопросов.
Минимальный размер выплат по сделке рассчитывается с учетом прожиточного уровня при передаче жилья бесплатно и двойного размера для вариантов пожизненного содержания с иждивением. К прожиточному минимуму приводятся и все платежи в течение оговоренного срока действия сделки. Сама же квартира для владельца, который передал ее в собственность другой стороне, оказывается залогом, поэтому при дальнейшей перепродаже нужно уладить все вопросы с рентными платежами.
Повреждение или разрушение квартиры
В экстремальных ситуациях, когда жилье полностью или частично разрушается и становится непригодным для дальнейшего проживания, договор по выплате сохраняет свою силу. При этом получателю пожизненной ренты, а также участнику сделки с иждивением нужно доказать, что в произошедшем нет его вины. Для бессрочно-постоянных выплат учитывают безвозмездность или платность услуги, что определяет возможность расторжения договора или продолжения полной/частичной оплаты по сделке.
Выбор плательщика ренты
Искать человека, который заинтересован в сделке лучше через знакомых или родственников и их хороших друзей, что поможет исключить появление злоумышленников и нечестных граждан. Обращать внимание нужно на отсутствие судимости, наличие постоянной работы в течение нескольких лет. Перед выбором кандидата и оформлением сделки рекомендуется присмотреться к такому человеку, узнать о его финансовом состоянии, наличии аналогичных договоров, изучить кредитную историю.
Какие бумаги нужно подготовить
В договоре фиксируются отношения сторон, которые заключаются в выплате определенной суммы на содержание с дальнейшим переходом жилья плательщику. Каждый вариант является предметом одной сделки, но в зависимости от выбранных условий возможны изменения с учетом реальных требований участников. Независимо от того какая выбрана форма, договор подлежит нотариальному заверению и регистрации в реестре.
В Росреестр подаются три экземпляра договора, подписанного всеми сторонами, после чего плательщику ренты выдается свидетельство права собственности с ограничением на вступление в силу только после смерти владельца. Для оформления такой сделки следует подготовить следующие документы:
- бумаги на право собственности;
- подтверждение кадастровой стоимости квартиры;
- данные по проживающим в указанном жилье;
- справка из психоневрологического диспансера или других медицинских учреждений по требованию одной из сторон.
Подписание договора у нотариуса требует оплаты в размере 0,5% кадастровой стоимости (до 20 тыс. руб.). Для участников договора с подтвержденной инвалидностью I или II степени предусмотрена скидка, что позволяет оформить сделку в два раза дешевле. При получении свидетельства в реестре понадобится еще и оплата госпошлины в размере 2 тыс. руб.
Возможность оформить страховку
Чтобы обезопасить участников договора, рекомендуется страхование от ряда рисков, включая следующие ситуации:
пренебрежение одной из сторон своими обязанностями;- форс-мажорные обстоятельства, в результате которых участники лишились недвижимости или денежных средств;
- действия злоумышленников.
Застраховаться может владелец жилья, которому предоставляются определенные услуги, выплачивается установленная сумма, а также плательщик взносов.
Как расторгается договор
Расторгнуть сделку на пожизненное содержание можно по соглашению всех участников или через судебное решение. В последнем случае одна из сторон должна предъявить определенные претензии с документальным их подтверждением. Согласно практике в большинстве случаев в суд приходится обращаться пожилым владельцам жилья, которые лишились должного ухода или остались совсем без присмотра. Иногда судебного решения требуют и плательщики взносов в связи с необоснованными претензиями со стороны рентополучателя или его родственников.
Налоговые платежи
Плательщик ренты обязан выплачивать налоги на недвижимость (земельный, на имущество), а получателю платежей придется вносить ежемесячную плату на доход (13%) с соответствующей формулировкой в декларации. Налоговый вычет допускается только при передаче жилья на платной основе с выплатой передаточной стоимости рентополучателю. При расторжении сделки нужно заплатить НДФЛ (13%).
