Современный мир характеризуется постоянным процессом глобализации. И потому совершенно неудивительно, что в большинстве государств люди объединяются во всевозможные сообщества и организации. Сейчас не каждый знает, что собой представляет кондоминиум, и это определение в нашей стране ассоциируется с чем-то неизученным и очень далеким.
Понятие и распространение в мире
Кондоминиум — это особая форма собственности того или иного комплекса жилого типа. Наряду с этим квартирами владеют хозяева, а собственниками дворовых площадок, холлов, технических помещений и лестничных пролетов являются одновременно все жители.
Первоначально кондиминиум и примеры его начали встречаться в Великобритании. Такой методикой управления и владения недвижимым имуществом пользуются и австралийцы, называя ее Strata Title. Кондоминиумы используются в США и Канаде. Что касается нашей страны, тут у кондоминиума есть пример — ТСЖ (товарищество собственников жилья).
Особенности формы управления
Эта разновидность формы собственности отличается тем, в нее не включено понятие найма и аренды. Помимо этого, при кондоминиуме нет возможности владеть имуществом ограниченное время.
Любой недвижимый объект, включенный в кондоминиум, является собственностью владельцев. Все вопросы, связанные с общественным имуществом (придомовая территория, подъезд и т. д. ), разрешаются во время регулярных собраний. На них также происходит решение вопросов о том, каким образом будет производиться управление комплексом или отдельным многоквартирным домом.
Процесс создания кондоминиумов в РФ
У процедуры организации этой формы управления и владения недвижимостью есть свои нюансы. Итак, это товарищество жильцов формируется по следующей схеме:
Предварительная стадия. Самые активные собственники жилья собирают документы, подготавливают внутренний устав товарищества, беседуют с другими собственниками, назначают ответственных лиц.- Собрание. Собственников жилья заблаговременно уведомляют о дате и времени собрания не меньше чем за пару недель. Во время собрания производится оформление устава и голосование, в результате которого выбирается правление.
- Регистрация. Новообразованное товарищество ставится на учет в госорганы бесплатно в течение одного месяца. В это время председатель открывает расчетный счет, который будет использоваться для принятия платежей от всех жильцов.
Преимущества и недостатки организации
В связи с тем, что такая форма собственности пока еще не очень распространена в нашей стране, следует узнать о ее достоинствах. К ним относятся следующие положительные моменты:
- Ответственность всех владельцев за надлежащее состояние собственного жилья. Это обусловлено тем, что несколько владельцев отвечают совместно за содержание общей площади, потому каждый отдельно взятый владелец жилья начинает относиться и к общему, и к личному имуществу с большей ответственностью.
- Деньги, перечисляемые кондоминиумом за оплату услуг ЖКХ, не облагают налогами, так как подобное товарищество не относится к организациям, получающим прибыль.
- Если в кондоминиуме состоят малоимущие семьи, то у них есть возможность оформить специальную государственную субсидию на оплату услуг ЖКХ.
- У владельцев квартиры есть полное право решать вопросы, связанные с объектами товарищества. Кроме того, владельцы сами управляют финансами для решения потребностей хозяйственного плана.
- Решение судебных споров проходит гораздо эффективнее в рамках кондоминиума, нежели в отдельном лице собственника.
Несомненным достоинством этой разновидности объединения считается вложение денег в ее имущество. Это очень надежно и удобно. Подобные вложения защищены практически от всех рисков, в том числе и от инфляции. Также жилые объекты в кондоминиуме стоят гораздо меньше, нежели в обыкновенном частном доме. Да и налоги на дом гораздо больше, нежели на квартиру в кондоминиуме.
К одним из основных минусов кондоминимума относится его оформление в госорганах. Сделать это достаточно сложно.
Другой отрицательный момент — содержание жилого имущества. В той связи, что за обслуживание и ремонт инженерных коммуникаций отвечают собственники, то и оплата за эти работы производится из их личных накоплений. Кроме того, придомовая территория кондоминиума облагается налогами (в т. ч. земельным).
Фонд резервных средств
В этом товариществе есть специальный резервный фонд, который предназначен для непредвиденных затрат на устранение последствий ЧП (к примеру, прорыв канализационной системы или пожар). Благодаря фонду все расходы покрываются за счет общих накоплений, а ремонтом занимаются исключительно надежные подрядчики. Такое управление домами многоквартирного типа и обусловило популярность кондоминиумов во многих странах.
Голосование и функции главы ТСЖ
Российским законодательством не предусмотрена схема подсчета голосов во время собрания ТСЖ. Для этой цели могут применяться следующие варианты подсчета:
Количество голосов зависит от совокупной площади жилых помещений. То есть, чем большей жилой площадью владеет лицо, тем большее количество голосов у него есть.- Один участник ТСЖ — один голос. Даже в том случае, если у собственника в ТСЖ есть несколько квартир, у него не будет никаких привилегий.
- Одно жилое помещение — один голос. В этой случае не имеет значения разница площадей и число собственников.
Глава российского аналога кондоминиума (председатель) наделен обязанностями и правами. Так как он выбирается непосредственно собственниками квартир, его могут с легкостью снять со своей должности при возникшей необходимости. Срок правления определяется уставом ТСЖ. К главным функциям главы относятся следующие:
- организация своевременного и четкого выполнения всех решений, которые принимались во время собраний;
- выдача распоряжений и указаний уполномоченным лицам товарищества;
- совершение каких-либо действий без доверенности;
- осуществление сделок и подписание платежной документации;
- предоставление и разработка внутреннего распорядка для работников, занимающихся обслуживанием многоквартирного дома.
Практика показывает, что участники ТСЖ очень неохотно платят по счетам. При этом вариантов воздействия на должника довольно мало. Даже если исключить неплательщика из товарищества, он в любом случае останется жильцом дома. Выселить его на основании решения суда — очень кропотливая юридическая проблема. Кроме того, все судебные издержки должны оплачиваться товариществом.
