Совершенствованию инвестиционных механизмов российское правительство уделяет большое значение. На основе неполного формирования финансовых институтов деятельность девелоперов набирает популярность при строительстве новых или реконструкции старых зданий, построек и земельных участков.
Девелоперы и сфера недвижимости
Реальное инвестирование в этой области отличается специфическим характером и разнообразием форм, поэтому управление проектами имеет определенные особенности. Девелоперство — это деятельность предпринимателей, направленная на изменение, реконструкцию или перевооружение участка земли или строения. Результатом целенаправленной работы является увеличение существующей стоимости сооружения.
К девелопменту относится организационная деятельность по обеспечению рабочих процессов, целью которых становится увеличение привлекательности строения. Результатом работы деловоперов становится возведение нового сооружения недвижимости, имеющего удовлетворительные характеристики для населения и бизнеса:
- долговечность;
- материальность;
- капиталоемкость высокого уровня;
- возможность участия в производстве;
- становление в категорию капитальных благ.
Работа деловеперов является важной для развития смежных производственных отраслей, таких как коммунальное и жилищное хозяйство, выпуск конструкций и материалов для строительства, производство товаров потребления длительного применения, что ведет к росту валового продукта в масштабах страны. Деятельность вызывает эффективное развитие бюджетной сферы, выражающееся в прямом и косвенном аспекте:
Прямое развитие заключается в увеличении налогов и платежей, возникающих в процессе работы над проектами и их реализации. Это может быть плата за получение права на строительство, арендные платежи за землю, налоги на прибыль с инвесторов и застройщиков, налоги с заработка специалистов, реализующих проектные мероприятия.- Косвенное развитие бюджетного направления состоит в получении налогов с готового объекта после начала его работы. К ним относятся имущественные налоги, отчисления от прибыли производства, земельные платежи. Сюда относится и увеличение занятости населения, рост доходов граждан.
Особенности деятельности
Отрицательные стороны деятельности девелоперов заключаются в создании неудобств временного характера, связанных со строительством, а также постоянных — ухудшении качества проживания окружающих людей из-за уплотнения сооружений в конкретном районе, снижением экологических показателей.
Разнообразное влияние на экономику и социальную сферу делает девелоперство популярным. Общество заинтересовано в строительстве по проектам, оно направляет и контролирует работу инвесторов так, чтобы минимизировать отрицательные стороны деятельности по возведению объектов недвижимости.
Строительство сооружения представляет собой инвестиционный проект, поэтому говоря о процессе девелопмента, можно рассматривать сам проект для исследования деятельности. Инвестиции осуществляются с целью получить последующий доход в процессе реализации строения и получения денег. Вложение в строительный проект по российскому законодательству инвестор может выполнять в виде ценных бумаг, денег, другого имущества, может использовать имущественные права, выраженные в денежном эквиваленте.
Вложение денег производится на проекты по строительству новых домов, сооружений или расширению существующего производства, на замыслы по разработке и внедрению новой технологической линии. Для признания проекта эффективным затраты на возведение или реконструкцию объекта должны быть меньше, чем окончательная его стоимость. Определенные особенности проектов могут создавать сложности в реализации недвижимости:
- длительности периода инвестиций;
- целостность конечного объекта без возможности раздела.
Основные черты профессии
Девелопер — это физическое лицо или фирма, которая приобретает и усовершенствует здания, земельные наделы с целью продажи после реконструкции для получения доходной прибыли. Его деятельность в рамках проекта заключается в снижении рисков и увеличении доходности. Специалист профессии участвует во всех этапах создания и реализации проекта или сопровождает их.
В последние годы проекты реконструкции имеют тенденцию к укрупнению, поэтому в качестве инвесторов выступают не отдельные лица, а целые девелоперские компании, имеющие возможность привлекать значительные денежные вливания.
Девелопером обычно является вдохновитель и автор проекта. Работа контор и отдельных сотрудников заключается в следующих мероприятиях:
- поиск и приобретение земельного надела определенной категории, выявление его коммерческой выгоды;
- анализ существующего рынка с целью нахождения наиболее привлекательного варианта использования объекта, подсчет возможных затрат и рисков;
- создание образа будущего результата с учетом объема, формата, функционирования;
- выбор первоначальной концепции, идеи, создание эскизного образа;
- разработка рабочей документации и оформление разрешения на строительство или реконструкцию (лицензии);
- решение вопросов, связанных с кредитованием работ;
- выбор строительной организации и контроль ее деятельности по возведению объекта;
- маркетинговые исследования;
- оформление готового сооружения в аренду в соответствии с предварительными соглашениями;
- поиск брокера для продажи возведенного или перевооруженного объекта.
Риски специалистов
Девелопер может не участвовать непосредственно в ведении дел, но на 100% отвечать за возникающие риски. Иногда здание выступает в роли нерентабельного, так как квартиры в нем не пользуются спросом, а офисные помещения не сдаются внаем. Такие потери ложатся на девелопера и задействованных инвесторов. Остальные специалисты компании получают положенное вознаграждение за свои услуги.
Без рисков невозможно получить прибыль. Многие застройщики не спешат рисковать и отказываются вести, на первый взгляд, прибыльные проекты. Но если все риски просчитаны правильно и предусмотрены механизмы для их снижения, то девелоперы получают большие прибыли.
Отличие от застройщика
Российский рынок недвижимости широко использует слово застройщик, которое в известной степени соответствует понятию девелопер. Но застройщик работает менее обширно, в законе такими компаниями признаются те, что независимо от формы собственности имеют во владении или аренде, субаренде земельный надел.
Он занимается привлечением средств или инвестиций для возведения на участке многоквартирных зданий или других сооружений в соответствии с Федеральным законодательством. Строительство ведется после получения разрешения на производство строительных работ.
Направления деятельности
Проблемой современного рынка этого направления является то, что к девелоперству строительные компании обращаются в случае, когда проект уже реализовывается на полную мощность. В результате происходит обесценивание прибыли, ее потери из-за того, что анализ использования объекта был проведен с ошибками. Возводимое сооружение в таких случаях часто не соответствует конечным требованиям потребителей, и приспособить его никак нельзя.
Деятельность девелоперских контор осуществляется по направлениям:
Fee — направление, при котором специалист является исполнителем, он не отвечает за риски потери финансов, при этом работа его оплачивается фиксированной суммой гонорара. Такая деятельность заключается в том, что по поручению вкладчика средств (инвестора) знаток рынка занимается возведением строения под ключ на определенном участке земли. Дополнительно специалист сдает помещения или квартир в аренду. Такие работники нанимаются инвестором после проведения тендерных мероприятий.- speculative — первая разновидность направления. Отличается от предыдущего тем, что девелопер занимается ведением инвестиционной программы с самого начала, при этом он не вкладывает собственных средств. Деньги он привлекает со стороны заказчика. Для осуществления плана по строительству специалист использует труд наемных работников, подрядчиков, архитекторов, инженеров, но полностью отвечает за возникающие неурядицы и риски после сдачи готового объекта. Его гонорар определяется обычно в процентном отношении (стандартный размер 10%).
- speculative — второго направления. Предполагает финансирование программы строительства из личных средств девелопера, которые являются основным вложением. Специалист является организатором идеи, и его функции ничем не отличаются от предыдущего варианта, кроме того, что он самостоятельно строит финансовую схему проекта и должен ответить перед самим собой.
Девелопмент и виды недвижимости
Проблему в работе специалистов создает малая предсказуемость рынка, перенос времени ввода в эксплуатацию, несоответствие задекларированных на рынке новых квадратных метров от реального положения по этому вопросу в конце отчетного периода. Препятствия в работе создаются несовершенством механизма получения разрешений на строительство и оформления прав на владение участком земли. Девелопмент в зависимости от типа недвижимого объекта подразделяется на такие виды:
- жилого сектора недвижимости;
- объектов бизнес-направленности;
- загородных строений;
- ленд — направление включает разработку земли и участков.
Стадии управления строительством
Для последовательной реализации инвестпроектов важно рассмотреть некоторые понятия стандартной схемы, которая является наиболее приемлемой. Она определяет последовательность действий по реконструкции или возведению новых объектов недвижимости. Структурные понятия включают:
Цикл девелоперства — не является идентичным понятием цикла строительного производства. Возведение объекта или его реконструкция составляют только один из множественных этапов девелопмента. Строительный производственный цикл может быть достаточным для подрядной фирмы, но деятельность девелоперской компании гораздо шире.- Цель девелоперства — заключается в получении доходного капитала за счет создания на конечном этапе строений, удовлетворяющих интересы потребителей.
Современные компании девелоперов часто выступают в роли разработчиков подрядчиков и инвесторов программы одновременно. Они находят участки и строят там объекты недвижимости, используя собственные средства, причем доля таких специалистов постоянно расширяется. Другие фирмы не выступают в роли инвесторов, они работают в области консалтинговых услуг и не входят в программу в качестве финансовых вкладчиков, выполняют определенные виды услуг:
- маркетинговые изыскания;
- создание первоначального концептуального образа объекта;
- брокеридж (продажа и сдача в аренду помещений).
В процессе возведения объекта девелоперская деятельность включает в себя четыре основных этапа:
- предпроектный этап;
- проектные разработки;
- стадия строительства;
- реализация результатов труда.
Рынок недвижимости постоянно изменяется и вносит коррективы в распределение сил специалистов. Ранее большинство планов по строительству недвижимости реализовалась с целью получения быстрой прибыли, при этом на рынке обращались большие суммы.
Со временем затраты оптимизировались, и лазейки для вытаскивания быстрых денег исчезли. Теперь работа девелоперов рассматривается через индикатор профессионализма, специалисты высокого профиля после удержания на рынке получили новые возможности для реализации замыслов.
В борьбе за потребителя инвесторы будут более вдумчиво и целенаправленно возводить и реконструировать недвижимость, значит, роль девелоперства в реализации планов возрастет и может стать ключевой в конкурентной борьбе за профессионализм объектов.
