Оформление дарственной — один из наиболее популярных способов передачи недвижимости между родственниками. Подаренное имущество не делится при разводе, исключается из наследства дарителя, за него не надо платить налог. Дарение — это безвозмездная сделка. К сожалению, именно этот способ чаще всего используют мошенники, чтобы завладеть чужой собственностью. Поэтому ситуации, когда нужно оформить отмену договора дарения, нередки.
Признание договора заключенным
Аннулировать можно только то соглашение, которое было заключено. В соответствии с действующим законодательством России дарственная считается заключенной тогда, когда участники не имеют возражений против существенных условий. Другими словами, договор должен быть правильно составлен и подписан сторонами. Отсутствие подписей является признаком того, что соглашение сторонами не было достигнуто.
Для дарственных законом предусмотрено единственное существенное условие — предмет договора: объект недвижимости, который передается в дар. Все остальные условия считаются несущественными.
Хорошо иллюстрирует эту ситуацию определение Самарского областного суда, принятое в 2012 году.
Даритель П. обратился с исковым требованием к одаряемому Б. Согласно заявлению истца им была подписана дарственная, по условиям которой в собственность Б. перешла квартира, ранее принадлежавшая П. Истец требует признать соглашение недействительным, поскольку в нем не предусмотрено сохранение его права на проживание в подаренной квартире. А эта недвижимость была его единственным жильем. Суд отказал в удовлетворении иска, поскольку условие о сохранении права проживания не является существенным и не может быть основанием для признания сделки незаключенной.
Если предмет договора был описан достаточно подробно, это не значит, что можно аннулировать дарственную на дом или квартиру. Другими словами, если не указаны условия передачи доли недвижимости (не конкретизировано, какая именно часть квартиры или дома передается в дар), то признать сделку незаключенной не получится.
Дела о незавершенных сделках
Второе важное условие для вступления договора в силу: передачу права собственности на недвижимость согласно дарственной нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Процедура регистрации договора предусматривает подачу соответствующего заявления от дарителя и одаряемого, и если этого не произошло, то возможна отмена договора дарения квартиры.
Судебная практика 2012 года Нижегородского районного суда это подтверждает.
Между Д. и В. была заключена дарственная. Чтобы снять с себя часть забот, Д. выдал В. от своего имени доверенность на совершение необходимых для регистрации договора действий. В. не сразу обратилась в Росреестр. Заявление о регистрации дарственной ей было подано только после того, как Д. внезапно скончался спустя несколько месяцев после подписания дарственной и доверенности. С учетом того, что даритель скоропостижно умер, Росреестр отказал В. в регистрации дарственной.
Суд, основываясь на том, что доверенность, выданная В. от имени Д., стала недействительной после смерти дарителя, признал, что В. не имела права обращаться в Росреестр с заявлением от имени умершего. Кроме того, поскольку никаких препятствий для регистрации соглашения в порядке, установленном законодательством, при жизни дарителя не было, суд считает, что договор не был заключен в соответствии с требованиями закона.
Еще один сложный момент — внезапная смерть дарителя после заключения договора и подачи его на регистрацию, но до того, как в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость) внесена запись о новом собственнике.
Гражданин С. оформил дарственную, согласно которой в собственность гражданки М. переходила недвижимость в виде земельного участка и жилого дома, размещенного на нем. 13 ноября они подписали договор дарения и в этот же день обратились в Росреестр с заявлением о регистрации сделки и последующей передаче права собственность на подаренную недвижимость.
28 ноября даритель — гражданин С. — скончался. При этом 8 декабря в ЕГРП была внесена информация об изменении собственника недвижимости в соответствии с условиями договора.
Наследница гражданина С. обратилась в суд с требованием расторгнуть сделку, аннулировать запись в ЕГРП, а подаренную недвижимость вернуть в наследственную массу, так как гражданка М. получила свидетельство о праве собственности уже после смерти бывшего владельца.
Поскольку даритель С. оформил договор и подал заявление, будучи в трезвом уме и твердой памяти, и при этом за период с момента подачи заявления до дня смерти не изъявил желание отозвать заявление, суд отклонил иск наследницы. Основным аргументом суда был тот факт, что даритель ясно выразил свою волю и совершил все необходимые юридические действия для оформления прав собственности на дар.
Этот случай считается исключением, а не прецедентом. Некоторые адвокаты рекомендуют ответчикам по таким делам подавать встречный иск наследникам: по смыслу закона они являются наследниками не только имущества, но и обязательств умершего по заключенным им договорам. А потому должны завершить сделку, выступая от имени дарителя, и оформить окончательную передачу прав на имущество одаряемому. Но сложившейся практики по таким видам исков в настоящее время нет.
Аннулирование заключенного соглашения
Можно аннулировать договор и в том случае, если дарственная была правильно оформлена, а запись о сделке внесена в ЕГРП в положенный срок и при жизни дарителя. В Гражданском кодексе РФ приводится перечень обстоятельств, при наличии которых можно отменить договор дарения путем подачи иска в суд. Разумеется, чтобы суд принял сторону истца, ему потребуется собрать немало доказательств:
- Ухудшение условий жизни дарителя не по его вине. Например, разрушение его единственного жилья в результате стихийного бедствия, получение инвалидности в результате катастрофы или болезни дарителя.
- Заключение договора под давлением. Имеются в виду угрозы, шантаж и насильственные действия в адрес дарителя и его близких. Доказательством могут служить аудио- и видеоматериалы, свидетельские показания пострадавших.
Отсутствие должного ухода за объектом дарения со стороны одаряемого, разрушение и приведение в негодность недвижимости.- Совершение одаряемым насильственных действий (покушение на убийство дарителя, причинение тяжелых повреждений) уже после исполнения договора дарения и передачи права собственности.
- Признание недееспособности дарителя в момент заключения соглашения о даре.
- Можно отменить договор дарения и в том случае, если выяснилось, что опекун недееспособного или несовершеннолетнего лица оформил дарственную вопреки интересам владельца имущества, находящегося у него в опеке.
- Оформление дарственной в качестве прикрытия иной сделки, например, продажи квартиры, с целью ухода от налогообложения. Такие договоры называют мнимыми или притворными.
- Включение в дарственную дополнительных (встречных) условий нарушает принцип безвозмездности сделки. Даритель не может требовать от одаряемого совершения каких-либо действий в обмен на дар. Обычно пожилые люди ошибочно предполагают, что могут вписать в договор условие о сохранении права проживания в подаренной недвижимости или о том, что одаряемый становится собственником дара только после смерти дарителя. На деле такие условия могут быть использованы для признания договора недействительным.
- В договоре указан объект недвижимости, не принадлежащий дарителю.
- Оформлена дарственная на имущество, находящееся в общей собственности или приобретенное в браке, без согласия супруга дарителя.
- Дар совершен юридическим лицом, находящимся в процессе банкротства.
Независимо от причины, подача судебного иска с требованием аннулировать дарственную возможна лишь в течение 3 лет с момента подписания дарственной. На территории Украины срок исковой давности меньше: отменить сделку можно только в течение одного года.
Внесудебный порядок возврата дара
Аннулирование дарственной не всегда происходит в суде. Если даритель и одаряемый договорятся, можно отозвать договор дарения квартиры или иной недвижимости в мирном порядке. Возможно два варианта развития событий.
- Если в дарственной предусмотрена возможность расторжения по обоюдному согласию, участники могут заключить соответствующее соглашение и заверить его у нотариуса. Соглашение в дальнейшем также нужно зарегистрировать в Росреестре.
- Если возможность заключения соглашения о расторжении не предусмотрена, одаряемый может составить «обратную» дарственную, то есть подарить бывшему владельцу его имущество обратно.
В отсутствии шансов решить вопрос мирным путем придется обращаться в суд.
Отзыв дарственной через суд
Даритель может забрать свой дар у одаряемого (при жизни) через суд или путем заключения соглашения. Наследники дарителя после его смерти могут опротестовать договор только через суд.
Для правильного оформления искового заявления и сбора всех необходимых доказательств лучше обратиться к юристу, обладающему практическим опытом в делах такого рода. Общий план действий по оспариванию дарственной состоит из 7 этапов:
- Выбор причины, по которой, с точки зрения истца, сделка должна быть признана ничтожной или незаключенной. Перечень причин ограничен законодательством.
- Провести сбор доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, из-за которых истец хочет расторгнуть договор. Это могут показания свидетелей, фото-, аудио- и видеозаписи, справки из медицинских учреждений, решения судов (например, при отзыве дарственной из-за того, что одаряемый нанес вред здоровью дарителя), акты осмотра недвижимости, переписка и любые другие справки и документы, подтверждающие правоту истца.
Заказать оценку объекта недвижимости, если этому не препятствует новый владелец имущества.- Оплатить госпошлину за подачу искового заявления.
- Составить иск, в котором подробно описаны все обстоятельства дела, приложить к нему доказательства (копии), а также копию дарственной и документов, подтверждающих наличие права собственности на объект недвижимости в прошлом. При составлении заявления лучше воспользоваться услугами юриста или хотя бы найти в интернете образец документа по аналогичному делу. В исковом заявлении обязательно должны быть указаны: название суда, полные данные заявителя и ответчика, точная формулировка и причины отмены дарственной, стоимость иска, описание доказательств и перечень прилагаемых документов.
- Подать исковое заявление в суд. При подаче иска могут потребовать предъявить оригинал паспорта, дарственной и всех копий документов.
- Последний шаг — непосредственно суд и участие в нем. По завершении суда истец получит на руки решение. Если спор был решен в его пользу, то решение нужно предъявить в Росреестре для переоформления прав на недвижимость.
Суд может и отклонить иск. Тогда истец имеет право обжаловать решение судьи в вышестоящих инстанциях. Нужно учитывать, что аналогичным образом может поступить и ответчик, если решение суда будет не в его пользу. Сама процедура аннулирования сделки через суд занимает несколько месяцев.
