Постановлением 491 российского правительства утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (МКД). Согласно этому документу жильцы являются ответственными за состояние не только своей квартиры, но и объектов коллективной собственности здания, прилегающей территории. Обязанность накладывается пропорционально доле каждого совладельца МКД.
Состав общего имущества
Всё, что находится за пределами контуров апартаментов, но в границах многоэтажки, относится к совместному хозяйству жильцов дома. Общественное имущество состоит из следующих объектов:
- помещения всякого рода с назначением обеспечивать нужды всего дома или его части — лестничные пролёты, лифтовые подъёмники, подвальные и подкрышные пространства;
- неотъемлемые элементы здания: фундамент, стены, перегородки, крыша, оформление подъезда и прочие строительные конструкции;
- коммуникации и оборудование, обеспечивающие функционирование ресурсных систем, включая приборы их учёта, для более, чем одной квартиры;
- придомовая территория в установленных границах со всеми элементами благоустройства, на ней расположенными;
- другое имущество, связанное с необходимостью безаварийной эксплуатацией дома.
Владельцы помещений могут самостоятельно обеспечивать функционирование здания и его систем или нанимать компании для выполнения работ с учётом выбранного способа управления.
При зависимом положении нескольких МКД, подтверждённом проектной документацией, оборудование будет общим, если используется вместе под началом одного ТСЖ или по договору между собственниками и специализированной обслуживающей организацией.
Содержание помещений
При эксплуатации общедомового имущества, вне зависимости от конструктивных особенностей и места его расположения, должны выполняться установленные правила. Требования регламента направлены на реализацию целей:
предоставление возможности пользования общими помещениями и прилегающей к дому территорией всеми собственниками на равных правах;- поддержание внутри здания температуры и влажности в соответствии с установленными нормативами;
- выполнение безаварийной эксплуатации комплекса МКД при соблюдении мер пожарной безопасности;
- обеспечение функционирования систем ресурсоснабжения, водоотведения и проветривания;
- сохранение архитектурного фасада здания в исполненном по проектной документации варианте;
- принятие мер по энергосбережению и росту энергетической эффективности дома в части общего имущества.
Количество работ по содержанию хозяйства зависит от фактического износа конструкций, оборудования и от климатических условий региона.
Существует нормативный документ — Постановление Правительства 290, определяющий минимальный перечень работ.
Уход за строительными конструкциями
Техническое состояние здания в большой степени зависит от своевременного ухода за его отдельными элементами. Действия по выявлению нарушений в строительных конструкциях следующие:
- наблюдения за прочностью фундамента для определения трещин в бетоне, коррозии металла и гниения деревянных конструкций, состоянием гидроизоляции;
- замеры температуры, влажности и эффективности работы вентиляции, целостности перегородок и перекрытий подвальных помещений;
- обследование стен на предмет наличия трещин и деформации, могущих повлечь потерю несущей способности, сохранности утеплителя и звукоизолирующих материалов;
- очистка кровли от снега, наледи и сосулек, контроль целостности покрытия и несущих элементов.
При обнаружении аварийных ситуаций, к их устранению приступают немедленно, другие нарушения ликвидируют в плановом порядке. В зависимости от состава работ ремонт может быть текущим или капитальным.
Обслуживание коммуникаций
Нормальное функционирование МКД невозможно без проведения профилактики на технических системах обеспечения. Обязательным является выполнение следующих работ:
периодическая дезинфекция мусоропровода, устранение засоров при закупоривании канала;- сезонная настройка естественной и принудительной вентиляции здания;
- осмотр насосов, измерительных приборов и другого оборудования систем водоснабжения и канализации, контроль физических и химических параметров питьевой и горячей воды;
- гидравлические испытания, настройка и запуск отопительных трубопроводов, включая радиаторы, смонтированные по проекту, удаление из системы воздуха;
- выполнение замеров и работоспособности защитных устройств электроснабжения, включая заземление, и соответствие противопожарным регламентам;
- исполнение проверок и осмотров газовых трубопроводов и устройств на предмет их доступности для специалистов сервисной компании.
Все обнаруженные неполадки устраняют в порядке эксплуатационных регламентов. Перспективные и затратные реконструкции закладывают в план капитального ремонта.
Контролируют поддержание общедомового оборудования, помещений, территорий и конструкций на должном уровне органы исполнительной власти и сами собственники путём подачи заявлений в управляющую компанию о необходимости устранения замеченных нарушений. Обращаются по этому поводу и лично, запрашивают отчёт о выполненных работах — предоставить его обязаны в течение 5 дней после получения заявки от собственника.
