Недвижимость продать очень непросто. Об этом прекрасно знают профессиональные юристы и риелторы. Поэтому многие решаются продать квартиру через агентство недвижимости, чтобы не заниматься самостоятельно сопутствующей процессу бумажной волокитой и беготней. Некоторые же решают продать собственность самостоятельно, но для этого нужно как следует подготовиться и узнать множество нюансов.
Основные риски
Сегодня очень многие люди интересуются тем, как грамотно продать квартиру самостоятельно. Может, лучше доверить это занятие опытному агенту по недвижимости и избежать волокиты? Конечно, всю работу можно возложить на эксперта, но вполне реально для этой цели воспользоваться и своими силами. У обоих вариантов есть как достоинства, так и недостатки.
Если говорить о плюсах, то они налицо. Без помощи посредников получается максимальная финансовая выгода. То есть вся прибыль отправляется к продавцу. Однако с услугами специалистов можно сэкономить время на поисках покупателя, а их комиссионные, как правило, уже включены в стоимость недвижимого имущества. Кроме того, продажа квартиры через агентство недвижимости абсолютно безопасна.
Но сегодня встречается множество мошенников, которые выдают себя за риелторов, поэтому нужно знать о том, как правильно продать квартиру через агентство. Если в компетентности специалиста имеются какие-то сомнения, то лучше отказаться от его услуг, иначе продавать квартиру будет не очень безопасно. Опасение должно вызвать взаимодействие исключительно удаленно (по телефону, переписке и т. д. ), а не лично, отсутствие отзывов, встречи в каком-то нейтральном месте и т. д.
Время, нервы и существенные риски — это все характерно для самостоятельной продажи. Кроме того, отказ от услуг риелтора или юриста может привести к некорректному оформлению соглашения. При этом велик риск попасться «на крючок» мошенникам.
Вопрос ценообразования
Перед тем как продать квартиру без агентства недвижимости или с помощью услуг риелтора, нужно узнать ее точную стоимость. Для этой цели нужно хорошенько проанализировать весь современный рынок. Необходимо отыскать объявления по реализации аналогичных объектов. На стоимость недвижимости могут оказать влияние следующие факторы:
- Метраж. Это один из основных критериев стоимости. То есть чем большей площадью будет обладать квартира, тем она будет дороже. При этом учитывается санузел, кухня и все комнаты. Кроме того, покупатели недвижимости учитывают количество помещений и особенности планировки. Это именно то, что нужно знать при продаже квартиры в первую очередь.
Местонахождение. Квартиры в элитных районах и центре, конечно же, считаются самыми дорогими. Пригородные окрестности и окраины гораздо меньше ценятся, причем качество жилья при этом не очень сильно влияет на конечную стоимость. Влияют на цену и объекты инфраструктуры, находящиеся поблизости, транспортная доступность и другие обстоятельства.- Отделка. Этот критерий тоже является очень важным. Специалисты отмечают, что свежий ремонт позволяет увеличить стоимость объекта приблизительно на десять процентов. При этом нужно точно рассчитать окупаемость финансовых расходов. Оптимальный вариант перед реализацией — сделать небольшую косметическую отделку, удалив все видимые дефекты.
- Тип и техническое состояние постройки тоже влияют на стоимость. Ведь в домах старого образца коммуникационные системы уже сильно изношены.
Нередко на стоимость влияют и иные факторы, к примеру, долги по ЖКХ, наличие охраны и т. д. Чтобы упростить задачу, можно найти в интернете специальный калькулятор для определения стоимости недвижимости. Программа учитывает массу критериев и в итоге отображает примерную цену.
Предпродажная подготовка
Необходимо понимать, что покупатели учитывают не только особенности, площадь и планировку квартиры, но и состояние всего жилого дома. Продавцу нужно запомнить, что перед демонстрацией своего объекта нужно привести в порядок и окружающую территорию. Никакого мусора около подъезда не должно быть, лестницы должны хорошо освещаться и т. д.
Перед демонстрацией квартиры там нужно хорошенько убраться, очистить санузел и кухню. Лишний хлам желательно выбросить или кому-то продать. Аналогичное можно сказать и о прихожей с балконом — с кучей ненужных вещей они смотрятся отталкивающе. Также нужно заранее проверить работоспособность отопительных радиаторов, кранов, выключателей, розеток, оконных и дверных конструкций.
Необходимые документы
Юридическая чистота объекта — обязательная составляющая любой сделки купли / продажи. Если отказаться от услуг посредника-риелтора, то придется самостоятельно собирать все необходимые бумаги. Для этого потребуются следующие документы:
- Регистрационное свидетельство. Этот документ подтверждает право владения имуществом. Он нужен для подтверждения того, что у продавца есть законное право распоряжаться своим имуществом.
- Техпаспорт, полученный в БТИ. В нем указывается план объекта и его планировка.
- Кадастровый паспорт с информацией обо всех зарегистрированных размерах помещений и внесенных перепланировках.
- Выписка из ЕГРП.
- Форма 9 (выписка, сделанная из домовой книги). В этой бумаге отображены сведения обо всех лицах, которые зарегистрированы в рассматриваемой квартире.
Кроме того, могут потребоваться и дополнительные документы, к примеру, разрешение из органов опекив случае, когда владелец не достиг совершеннолетнего возраста, или согласие супруги (в письменной форме), если имущество было приобретено после заключения брачного союза.
Грамотная реклама
Покупателям нужно предоставить максимальную информацию о реализации объекта. Расходы на рекламу ограничиваются лишь финансовым состоянием. Для этой цели можно сделать и расклеить соответствующие объявления, опубликовать материалы в сети, местных СМИ или на телевидении.
Газетное объявление должно подавать систематически. Информацию на сайтах объявлений нужно время от времени обновлять. Чтобы сделать хорошие фотоснимки объекта недвижимости, желательно воспользоваться услугами профессионального фотографа. Изображения должны делаться с нескольких ракурсов, чтобы у потенциальных покупателей сложилось общее представление о квартире. Хорошие снимки станут прекрасным дополнением к грамотно составленному объявлению, в котором нужно указывать:
информацию о площади и количестве помещений;- площадь кухни и каждой комнаты;
- информация об особенностях санузла (совмещенный или разделенный);
- этаж и точный адрес;
- наличие лоджии;
- транспортные нюансы (остановок или станций метро в шаговой доступности);
- контактная информация;
- дополнительные комментарии.
При этом объявление должно быть максимально кратким и лаконичным. В нем нужно отметить все нюансы и преимущества недвижимости. Лучше избежать непонятных или двусмысленных фраз.
Адрес электронного почтового ящика и номер телефона необходимы для быстрой связи потенциальных покупателей. Во время разговора с ними нужно быть максимально приветливыми и доброжелательными. Скрывать недостатки квартиры не стоит, ведь они в любом случае станут видны.
Демонстрация квартиры и предварительный договор
Для начала нужно назначить с потенциальным покупателем точное время для показа недвижимости. Если планы изменились, то об этом обязательно нужно сообщать сразу. Дорогостоящие и ценные предметы из квартиры лучше убрать. Это касается и документов. Первый визит, как правило, не занимает большого количества времени. Но после этого у людей могут возникнуть вопросы, связанные с деталями. Честность и вежливость только привлекут к вам внимание и заинтересуют покупателей.
При показе квартиры нужно учитывать и характеристики личности покупателей. К примеру, молодым людям будут интересны развлекательные центры поблизости, парковочные места, виды транспорта и т. д. Беременным можно сообщить о расположении детских садов, школ. Информация о соседях тоже имеет «вес» в этом вопросе.
Если покупатель был найден, то нужно зафиксировать это с помощью предварительного договора. Нередко покупатели заранее вносят некоторую сумму, чтобы обеспечить заключаемую сделку. При отсутствии желания закреплять договоренность письменно, это можно сделать устно.
Все расчеты лучше производить с помощью депозитарной ячейки в банке. Это будет служить гарантией того, что после переоформления продавец получит свои деньги, ведь средства закладывают в присутствии банковского сотрудника.
Оформление бумаг и передача объекта
После всех расчетов можно переходить к оформлению. Зачастую договоры по недвижимости оформляются при участии нотариуса, после чего отправляются для госрегистрации. Все расходы, связанные с оформлением, тоже должны быть зафиксированы в соглашении.
Для последующей регистрации бумаги отправляются в регистрационную палату. Срок процедуры — около одного-полутора месяцев. Затем сделка обретает юридическую силу на основании записи в ЕГРП.
Заключительная стадия — передача объекта недвижимости. Выписка из жилья производится в паспортном столе. Для этого нужно при себе иметь договор продажи / купли. Также нужно на месте решить все нюансы, связанные с ЖКХ, после чего передать ключи новому владельцу.
