Собственник квартиры, покупка квартиры, квартиросъемщик, соцнайм квартиры — сколько словосочетаний, связанных с квартирой, в лексиконе граждан. А вот «наш дом», «наш подъезд», «наш лифт» — встречаются реже. Попыткой изменить отношение к коллективной собственности в рамках хотя бы одного многоквартирного дома стали ТСЖ, или после решения переименовать их, ныне действующие ТСН. Хотя после выяснения чем отличаются ТСЖ от ТСН, о переименовании речь не идет.
Кто в доме хозяин
Для большинства россиян порог квартиры как государственная граница. Здесь — мое, а там уже чужое. Как будто принадлежащие ему квадратные метры жилплощади находятся в чистом поле и разница между «мое» и «наше» в глаза не бросается. Стоит только посмотреть на состояние подъездов многих домов. Хотя по справедливости, жильцы некоторых из них могут похвастать своим отношением к помещениям совместного проживания. Но нужно, чтобы это стало нормой
Первой серьезной попыткой создания системы цивилизованного пользования совместным имуществом многоквартирного дома (МКД) стал федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года.
ТСЖ — это некоммерческая структура, зарегистрированная в статусе юридического лица и объединяющая собственников в целях наилучшего использования, эксплуатации и ремонта общего имущества и инфраструктуры многоквартирного дома или жилого поселка.
Выборы, формирование и деятельность ТСЖ сразу же разделили собственников квартир в МКД на сторонников и противников этого начинания. Ведь известно, что любые реорганизации, попытки управлять по-новому воспринимаются болезненно. Жизнь ТСЖ усложнилась еще больше с появлением в начале 2000-х гг. конкурентов с коммерческой составляющей — управляющих компаний в ЖКХ. Следующим этапом в жизнедеятельности товариществ стал новый закон, определивший, как будет проходить регистрации ТСЖ в ТСН, как расшифровывается новое юридическое лицо.
Новое товарищество старых собственников
Вспомнить о ТСЖ пришлось потому, что после 1 сентября 2014 года должны были появиться организации с новой аббревиатурой ТСН, в расшифровке — Товарищества собственников недвижимости. Практически те же люди, должны были создать новую некоммерческую структуру, с несколько изменившимися функциями и для работы на более широком пространстве. Чтобы понять отличия ТСЖ от ТСН, нужно обратить внимание на изменения, внесенные в Жилищный кодекс:
в состав ТСЖ, создаваемого общим собранием жильцов дома, могли быть включены только физические лица. В ТСН, наряду с обычными жильцами, входят и юридические лица — владельцы коммерческой недвижимости и земли, гаражей и дачных участков;- ТСЖ создавалось для решения хозяйственных задач, связанных с благоустройством прилегающей к дому территории или удовлетворения коллективных пожеланий жильцов. Для ТСН главная задача — управление коллективной собственностью, сдаваемой, например, в аренду. Сохранение и содержание этого имущества тоже обязанность ТСН;
- Товарищества, действующие на основании Устава, отличаются способом управления. В том и в другом вариантах все решения в компетенции коллегиального органа, избранного на общем собрании. Но в ТСН есть еще контролирующая структура. В то же время вопросы ТСН, оперативно рассматриваются одним ответственным человеком;
- обе структуры — некоммерческие, но имеют различия в применении системы налогообложения. Если ТСЖ могли находиться на «упрощёнке», то у ТСН такой возможности нет;
- наконец, ТСЖ как юридическое лицо может войти в состав ТСН как более крупной структуры. Законодатели не потребовали ликвидации ТСЖ. Значит, желающие на добровольной основе могут оставаться в любой структуре. Но речь сейчас о сравнительно новой — о ТСН.
Одна из причин правового нигилизма, характерного для многих россиян — невероятное количество запрещающих, разрешающих, предписывающих документов, регулярно рождающихся в недрах законодательных органов. Многие из них уже с момента принятия нуждаются в доработке. Именно в таком контексте обсуждаемая тема подводит к вопросам.
Если ТСЖ работают правильно и хорошо (какой-либо статистики найти не удалось), то зачем понадобились меры по созданию Товарищества собственников недвижимости вместо ТСЖ. А если они работают плохо, то почему законодатели разрешили существование двух, во многом дублирующих друг друга, некоммерческих структур? А пока нет ответов на эти рассуждения, остается вникать в сущность товарищества собственников недвижимости. Плюсы и минусы есть во всем.
ТСН: хорошо или плохо
Классический способ оценки применим и к новой форме товарищества. Как положительное в деятельности организации можно выделить:
- оказание помощи физическим и юридическим лицам в разрешении споров, связанных с коллективным и личным имуществом;
- руководство товариществом осуществляет коллегиальный, выборный орган. Он освобождает остальных участников от регулярного посещения собраний;
- умелое управление, сосредоточение усилий на разумном использовании общего имущества может приносить прибыль владельцам;
- открытость в системе отчетности о проделанной работе и о планах организации. Любой владелец собственности может потребовать отчетности, в том числе и по движению денежных средств.
Хотя к каждому из этих пунктов так и хочется добавить союз «если». А вот отрицательные моменты убедительно звучат и без него. Во-первых, система управления подчинена решению оперативных вопросов, в ущерб изучению мнения большинства. Во-вторых, ТСН — юридическое лицо, которое в любой момент может объявить себя банкротом. В-третьих, собственники — члены Товарищества — не отвечают за действия руководства, а ответственность за решения отдельных собственников недвижимости не входит в компетенцию ТСН.
Какая из структур лучше
В обычных для российского законодательства традициях, решение о превращении ТСЖ в ТСН было дополнено законом № 99-ФЗ, который уточнил, что перерегистрация — право, а не обязанность товариществ. Вслед за решением о возможности существования двух видов объединения одновременно возникает вопрос — что лучше?
Ограничений нет. Решение принимают собственники имущества самостоятельно. Но логика подсказывает, если речь идет об одном многоквартирном доме, в котором нет подвальных помещений или цокольных этажей, пригодных для сдачи в аренду, то отказываться от ТСЖ не стоит. Для объединений, состоящих из группы домов, связанных единым земельным участком и общей инфраструктурой, а также для владельцев коммерческой недвижимости, дачных участков, гаражных кооперативов более выгодной и удобной формой деятельности является товарищество собственников недвижимости, которое переводится в ТСН.
