Аварийный жилищный фонд: особенности и различия ветхого и аварийного жилья, варианты и порядок расселения дома

Одна из основных задач правительства Российской Федерации — решение проблемы расселения жителей из аварийного жилья. Государство должно обеспечивать свое население комфортным и безопасным домом, однако вопросы о том, чье жилище предназначено к сносу и что граждане получат после переезда остаются открытыми и требующими решения.

Расселение из аварийных домов

Многие граждане РФ, к сожалению, проживают в домах, построенных еще в 30−50-х годах, которые в результате воздействия времени нуждаются не в капитальной реконструкции, а в сносе. Поэтому Российским Правительством была создана специальная программа, помогающая гражданам, обитающим в аварийных и ветхих зданиях, переселиться в квартиры с наилучшими условиями.

Разница ветхого и аварийного жилья

Сами названия жилья «ветхое» и «аварийное» довольно-таки различные. Главное отличие в том, что дом с пометкой «аварийный» угрожает здоровому состоянию и жизни и не годится для существования. Владельцы квартир в таких домах должны обязательно расселяться, а граждане ветхих домов, которые чаще всего признаются комиссиями пригодными для житья — нет.

Под аварийным жильем понимается жилой объект, имеющий полное или частичное повреждение фундамента, крыш и стен, деформация которых несет существенный риск жизнедеятельности жильцов. Основным и оттого решающим требованием для объявления дома аварийным есть не процент износа самого строения, а вероятность обрушения его несущих конструкций.

В согласии с Постановлением Правительства РФ расселению подлежат только аварийные дома.

Ветхое жилье — жилой дом, износ которого составляет более 60 процентов, чаще всего не отвечает ни санитарным, ни эксплуатационным условиям и правилам, однако его остов остается крепким и не несет угрозу обвала.

Понятие ветхое жилье употреблялось в законах РСФСР и сейчас не предусматривается как таковое законодательством РФ, поэтому жильцы таких домов оказываются в затруднительном положении. Потому как ветхое здание не несет риск для жизни и его жильцы не могут требовать о переселении и компенсации. А также реконструкция жилья с износом более 70 процентов за счет бюджета во многих областях России не предусматривается.

Получается так, что люди проживают в таких старых домах многие десятилетия, органы муниципалитета соглашаются с тем, что условия жизни в таком жилье, мягко сказать, не комфортные, но оно не несет потерю жизни для его владельцев. Поэтому расселять «ветхие дома» никто и никогда не будет, по крайне мере в ближайшее время и за счет государственной казны.

Если же собственник ветхого жилья полагает, что его дом или квартира принадлежит к разряду аварийного жилья, а органы жилищного фонда не признают этот факт, он может провести осмотр дома с помощью независимой экспертизы и открыть производство в суде.

Признание дома аварийным

Многие не знают, кто занимается расселением аварийного жилья. Ветхое или аварийное жилье — решается комиссией, действующей на уровне субъекта РФ, в состав которой включаются: специалисты архитектурного отдела, жилищная муниципальная инспекция, коммунальные службы, и органы благоустройства.

Комиссия, оценив степень износа здания, составляет акт о невозможности реконструкции жилого помещения. Такое решение часто принимается для объектов сроком эксплуатации более 60 лет.

Экспертиза проводится в случае:

Увеличения износа дома;
Ухудшения окружающей среды вследствие природных бедствий.

Помимо домов с деформированной несущей конструкцией, влекущей угрозу обвала к аварийному жилью также относятся:

Многоэтажные и одноэтажные дома, расположенные в зонах схода снежных лавин, солевых потоков и весенних паводков, ремонт которых не сможет предупредить их полное разрушение.
Жилые здания, расположенные в зоне возможных техногенных катастроф, нарушения от которых невозможно будет исправить.
Объекты, пострадавшие от разнообразных стихийных бедствий, у которых существенно нарушена основа строения, влекущая опасность для жильцов.
Помещения, находящиеся в непосредственной близости или в зонах с высоким содержанием химических и биологических веществ либо в областях с повышенным уровнями шума (автомагистрали, аэропорты и другие).
Жилые здания, которые находятся под линиями электропередач, создающими напряженность электрического поля в 50 Гц и более.

Объекты, которые отвечают одному из этих критериев, объявляются аварийными и их жители могут требовать расселения.

Чтобы пригласить комиссию для обследования квартиры собственник или наниматель должен подготовить такие документы:

Заявление о том, чтобы помещение признали аварийным;
свидетельство собственности, в случае если объект не отмечен в Госреестре;
письменные обращения и жалобы от других жильцов, проживающих в этом доме, и считающих его опасным для существования. Это условие необязательно, но может поспособствовать скорейшему рассмотрению заявления собственника;
акт осмотра квартиры.

Закон о расселении аварийного жилья до 2017 года предусматривал предоставление жилья при сносе дома государством на безвозмездной основе. То есть собственник мог получить благоустроенную квартиру взамен своей непригодной. Сейчас такая программа перестала существовать — разрабатываются другие нормы и условия для расселения. Для собственников и нанимателей предлагается стать соинвестором для новых жилых комплексов.

Когда объект признается аварийным, соответствующие органы решают, нуждается ли дом в обновлении или ликвидации. При реставрации здания жители временно поселяются в другие здания жилищного фонда муниципалитета на время хода восстановительных работ. Получение новой жилой площади при сносе старой осуществляется согласно программе о расселении.

Задачу о том, кто должен сносить аварийный дом рассматривает администрация на конкурсной основе: выбирается любая организация, готовая провести эту работу. После того как исполнитель утвержден, определяются сроки, метод и способ утилизации аварийного объекта. Люди, живущие в определенном для разрушения здании, должны своевременно расселиться, а их имущество должно быть вывезено.

Порядок переселения из ветхого жилья

Сегодня Правительство и местное самоуправления почти не строит жилых зданий вместо снесенных, это прерогатива в основном коммерческих строительных концернов. Оттого путь переезда из аварийного жилищного фонда требует больших усилий, моральных и материальных затрат.

Кто может рассчитывать на переселение

Правом на расселение могут воспользоваться как собственники, так и наниматели жилья, а именно:

обладатели муниципальной жилплощади, признанной аварийной либо их законные представители, живущие на основе договора найма, подписанного с местным муниципалитетом в прошлом столетии;
владельцы квартир в муниципальном здании на правах приватизации;
обладатели комнат в малосемейных общежитиях и коммуналках, которые являются собственностью муниципалитета.

В некоторых обстоятельствах органы власти, регулируя вопросы о жилье с нанимателями, могут безвозмездно выделить им денежную выплату на покупку или постройку нового дома.

Согласно ст. 50 ЖК при переселении людей, проживающих по договору найма, из аварийного объекта принимается во внимание мера площади (в м²) на одного гражданина, которая определяется местными органами, и в большинстве своем гораздо выше установленной законодательством (в каждом области свой коэффициент).

Опираясь на правила законодательства, при которых:

человек, проживающий один, способен рассчитывать на площадь не менее 33 м ²;
семейство из двух человек, может требовать жилплощадь более 42 м²;
семье от трех человек, на каждого члена дается не меньше 18 м²;
муниципальные органы могут предоставить помещение, больше прежнего, но не более чем вдвое.

Есть группа граждан, которые могут потребовать увеличение объемов своего жилья, к ним относятся инвалиды, получившие разные государственные награды и премии.

Способы расселения

Программы расселения предоставляет выбор гражданам аварийных жилищ, который заключается в получении:

денежной компенсации, согласно его стоимости на рынке недвижимости;
жилой площади.

Наибольшими полномочиями пользуются те граждане, чьи площади принадлежат им на праве собственности, закрепленном в Росреестре.

Компенсация рассчитывается согласно цене на рынке жилья и складывается согласно данным:

рыночной цены выкупаемой квартиры;
растратам владельца при выкупе жилища;
расходам при поиске нового жилья;
расходами владельца, связанными с завершением прав, предусмотренных договором.

Если гражданин несогласен с поставленной суммой компенсации, то он может, собрав всю полагающуюся документацию, начать судебное дело. Процесс проводится мировым судьей.

Жильцы, которым квартира принадлежит на основе найма, имеют гораздо меньше полномочий. Они могут требовать новое жилье, однако придется заново заключать договор социального найма с органами муниципалитета.

Этапы переселения

Операция переселения в равной мере зависит от того, по какому праву собственности человек поселился в квартире, подлежащей сносу.

Если гражданин живет в аварийной квартире на правах социального найма, он должен:

Обратиться в местный орган с просьбой о расселении;
к заявлению прилагаются справки о составе семьи, и подтверждение из ЖЭКа о том, сколько членов имеют прописку в данной квартире;
подождать решения уполномоченной комиссии;
при получении жильцом положительного ответа, муниципалитет обязан предоставить равноценную бывшему жилью благоустроенную площадь;
дождаться очереди на расселение аварийных домов;
составить и подписать акт о приёме — передачи.

Если владельца аварийного жилого помещения не устраивает ни одно из представленных муниципалитетом решений, он вправе затребовать компенсацию. Что для этого нужно делать:

Предоставить заявление о компенсации на имя районной администрации;
дождаться ответа комиссии (неделя);
подписать договор о переходе права собственности на бюджет администрации;
обязательно съезжать из аварийного дома, факт протоколируется уполномоченным;
предъявить в администрацию квитанции о расходах, понесенных при переезде;
подождать перевода денег муниципалитетом на счет уже бывшего владельца в размере условленной стоимости.

Справки, требующиеся для включения в программу переселения:

Ксерокопии договоров купли-продажи, дарения, наследства, найма и прочие;
копию свидетельства о правах на собственность;
описание места положения квартиры, а также сведения о заявителе и его семье;
заверенное нотариусом соглашение всех проживающих и заинтересованных в квартире лиц;
копии документов, требующиеся для граждан инвалидов о реабилитации (то что им нужны особые условия для житья);
справки о том, сколько лиц прописано на занимаемой площади и составе семьи;
паспорт гражданина РФ.