Приемлемым методом для определения рыночной стоимости здания в комплексе с земельным наделом, на котором постройка расположена, считается затратный подход в оценке недвижимости. Он делается на основании затрат на создание существующего объекта в его нынешнем виде и восстановления его потребительских характеристик. Индивидуальной особенностью затратного расчета является различие между стоимостью замещения и восстановительной оценкой (стоимостью воспроизводства).
Суть затратного метода
Восстановительная стоимость производства высчитывается в действующих ценах на возведение аналогичной копии объекта оценки с применением аналогичных планировочных и архитектурных решений, конструктивных узлов и элементов, материалов при использовании такого же качества, монтажных, строительных и отделочных работ. Чтобы определить стоимость восстановления, учитывается функциональный износ здания, недостатки архитектуры, аналогичные тем, что имеются в оцениваемой постройке.
Стоимостью замещения в затратной методике оценки недвижимости называется расчет в текущих ценах на возведение объекта нового поколения. При этом полезность его не отличается от показателя оцениваемого, но он выстроен с учетом современного архитектурного стиля, передовых технологий, материалов и усовершенствованной планировки.
Восстановительная стоимость определяется затратами на возведение аналога оцениваемого здания. Цена замещения собирает затраты на возведение современного объекта, аналогичного по функциональности.
Области применения
Стоимость замещения высчитывается в рыночных ценах с использованием современных материалов, технологий, качества работ, действительных на момент оценки с учетом износа здания. Цена воспроизводства рассчитывается с применением аналогичных материалов, идентичного качества работ и технологий по современным рыночным расценкам. Популярностью при оценке объекта пользуется расчет по цене воспроизводства. В результате оценки по замещению получается строение, которое из-за современных технологий и коммуникаций отличается функциональностью от искомого сооружения.
Варианты, в которых при подсчете стоимости применяются затратные методы оценки объектов недвижимости:
при оценивании построенных в недавнем времени или новых зданий;- при составлении стоимости наиболее эффективного строения для определенных нужд;
- в случае составления технико-экономического обоснования предполагаемого строительства;
- для составления сметной стоимости незавершенных объектов;
- при оценке построек для целей налогообложения;
- при оценивании домов в целях страхования;
- для согласования итоговой цены.
Основные этапы расчета
В некоторых случаях именно затратная методология оценки недвижимости является единственно обоснованной. Это происходит в случае, если у строения наблюдаются признаки рабочего износа. Это снижает рыночную стоимость и привлекательность для покупателей с коммерческой стороны. Затратный подход расчета состоит из нескольких этапов:
- определение стоимости земельного надела в рыночных ценах;
- оценивание общей стоимости замещения или воспроизводства искомого строения;
- выявление и подсчет стоимости износа здания;
- определение общей стоимости замещения или воспроизводства аналогичного объекта;
- расчет результативной стоимости здания путем сложения суммы воспроизводства (замещения) постройки и рыночной стоимости земли под ней.
Способы затратного подхода
Способ количественного обследования включает составление сметных расчетов на все работы, требуемые для конструирования отдельных узлов и общего строительства здания (материалы, трудовые затраты, механизация, использование энергоресурсов и топлива). К ним приплюсовывают накладные затраты и прибыль, проектные изыскания, монтаж оборудования. Этот способ дает точную оценку, но относится к трудоемким расчетам. Требует высокой квалификации сметчика и оценщика.
Способ сравнительной единицы состоит в сравнении стоимости строительства одной мелкой части здания (единицы), например, 1 квадратного или кубического метра постройки. После этого применяются поправки для определения различия между искомым и аналогичным ему зданием. Общая оценка получается при умножении скорректированной суммы за расчетную единицу на число таких единиц. В этом методе важно при выборе аналогичной постройки учитывать аналогичную функциональность, похожесть других физических показателей, сопоставимых с возрастом здания.
Разбивочный по компонентам способ учитывает при оценке укрупненные виды работ. Например, общая стоимость постройки высчитывается как сумма затрат на возведение отдельных конструктивных частей (стен, фундаментов, перекрытий, кровли, установки оборудования и др.) Компонентный способ существует в нескольких вариантах:
- разбивка стоимости идет по нанимаемым подрядным специализированным фирмам, например, для монтажа фундамента, устройства канализации, электропроводки и других работ, затраты на оплату их труда в итоге суммируются;
- второй метод разбивки по видам работ сходный с предыдущим, так как для различных видов работ и нанимаются специализированные организации;
- выделение затрат составляет методику применения разных сравнительных единиц для оценки отдельных конструктивных узлов строения, затем сложения затрат на их устройство в общую сумму.
Варианты определения износа строения
Эта характеристика необходима для учета разницы нового объекта и искомого здания, которое подлежит оценке. Выявление износа постройки снижает стоимость его на рынке, так как свидетельствует о потере полезности. Выделяют три варианта подсчета:
- продажного сравнения;
- эффективного функционального возраста;
- подсчет отдельных видов износа.
Последняя методология является популярной. В ее основе лежит определение функционального, физического и экономического (внешнего) износа. Первые два вида износа относятся к устранимым факторам, но внешний износ обычно не исправляется. Износ относится к устранимым изъянам, если избавление от него приведет к экономической выгоде и его можно выполнить физически. Сложение всех обнаруженных видов износа выявляет накопленный общий износ здания.
Подсчет физического износа
Характеристика отражает изменение физических характеристик объекта с течением времени, например, постепенное разрушение конструктивных узлов и сборных элементов. Физический износ строения возникает при эксплуатационной нагрузке или под действием неблагополучных природных и естественных причин. Для подсчета физического износа существуют несколько методов:
- экспертный способ является наиболее точным, включает составление подробного дефектного акта с определением износа всех конструкций в процентном отношении;
- бухгалтерский или нормативный включает при расчете нормативные коэффициенты, инструкции ведомственного и отраслевого уровня;
- стоимостной является способом определения затрат на ремонт конструктивных элементов в ценовом выражении, относится к трудоемким методам;
- способ подсчета времени существования здания основан на экспертизе, предполагающей, что отношение эффективного возраста физического состояния здания к сроку прибыльного существования постройки аналогично отношению общего накопленного износа в денежном эквиваленте к стоимости восстановления по текущим ценам.
Уменьшение функциональности
Выражается в снижении оценочной стоимости объекта недвижимости, происходящей из-за старения планировки и различных конструкций, морального износа дизайна, несоответствия современным стандартам строительства, материалов. Его величина рассчитывается в виде разницы между стоимостью постройки на момент оценки строения с применением новых технологий, материалов и его же оценки без обновлений (разница стоимости воспроизводства и замещения).
Признаком рабочего износа, который не устраняется, выступает нецелесообразность изменений в экономическом плане, требующих определенных затрат. Стоимость неустранимого износа определяется разрушением отдельных элементов и их недостатком или их переизбытком (присутствием излишних улучшений).
Экономическое (внешнее) старение
Означает обесценивание постройки из-за негативных влияний внешней среды, например, неудачное расположение относительно других инфраструктур, рыночный застой, различные ограничения на использование, применение налоговых санкций и других факторов. Внешний износ не может быть ликвидирован в большинстве случаев, но иногда при изменении внешних факторов такой износ частично самоустраняется.
Для оценки состояния внешнего износа применяют следующие методики:
способ капитализации (сравнения дохода от двух аналогичных по многим параметрам объектов, один из которых подвержен негативному влиянию);- метод парных продаж применяется, если есть опыт продаж строений, отличающихся от искомого расположением и окружением инфраструктур;
- способ эффективного возраста базируется на экспертизе оценивания отношений различных показателей и характеристик.
Оценивание другими методиками
Варианты затратного подхода в оценке земли несколько отличаются от определения стоимости наземных сооружений. Это вызвано различными характеристиками функциональности и применяемых затрат. Для оценки территориальных наделов применяют следующие методы:
капитализацию доходов от арендных платежей (ренты);- соотнесение (перенос) заключается в подсчете соотношения цены участка к стоимости проведенных на нем улучшений;
- освоение (развитие) базируется на упрощенной схеме инвестиционного анализа;
- техника остатка относится к универсальным способам и является эффективной при отсутствии информации о сравнительных продажах;
- сравнительный прямой анализ продаж заключается в сравнении продаж и покупок аналогичных земельных территорий.
Затратный способ оценки применяется часто, его использование неоправданно, например, если проводится оценка строений, приносящих доход и не приносящих. Метод обладает преимуществом, если другие способы оценки не применяются из-за отсутствия сведений о продажах, недостоверности о доходах или их полном отсутствии.
