Земли, расположенные за границей городов и поселков и предназначенные для сельскохозяйственных нужд, называются земли сельхозназначения. На них ведётся сельскохозяйственное производство, высаживаются защитные лесополосы, проводятся исследовательские, учебные и другие виды деятельности, связанные с производством продуктов. Использование этого вида земель определено в положениях Земельного кодекса (статья 78, пункт 2).
Земли сельхоз назначения
Земли сельхозпроизводства относятся к важнейшим видам из всех других земельных категорий. Их приоритетной особенностью является то, что на них производятся основные продукты питания, животные корма и сырьевые составляющие для промышленности. Важным свойством площадей является их способность производить продукты на основе высокого плодородия. Территории сельского хозяйства отличаются от земель транспорта, промышленности и других отраслей тем, что является пространственным базисом сельского хозяйства и главным производственным средством.
Состав территорий
Земли содержат в составе угодья, которые можно использовать для определенных хозяйственных целей, например, пастбища, пашни, сенокосы, луга. В категорию включены и непригодные для использования грунты — это неугодья, например, балки, овраги, гари, болота. Основные разновидности сельскохозяйственных площадей в соответствии с Земельным кодексом (статья 77, пункт 2):
- угодья — наиболее ценная составляющая площадей для сельского хозяйства;
- территории, на которых проходят внутрихозяйственные трассы и дороги;
- земли, с расположенными на них коммуникациями;
- защитные полосы с кустарниковой и древесной растительностью для предупреждения разрушения плодородных угодий от вредных техногенных и антропогенных воздействий;
- водоемы замкнутого типа, их целевое назначение — полив, рыбное хозяйство;
- местности, на которых возведены сооружения и здания, нужные для хранения и обработки продукции.
Порядок применения земель каждого вида определяется владельцем, арендатором участков в соответствии с природным аграрным районированием, зонированием, планированием территориального использования и землеустроительными документами.
Классификатор по группам
Использовать аграрные участки для строительства жилых домов нельзя. Для возведения вспомогательных в сельском производстве строений приобретаются местности в соответствии со статьей 11, пункта 2 Федерального закона о фермерском хозяйстве. Земледельческие, полеводческие угодья делятся на категории, при этом их местоположение и минимальные размеры устанавливаются региональными законами субъектов России:
Территории приоритетного использования, особо охраняемые, относящиеся к опытным подразделениям в сфере исследовательской и научной деятельности. Эти земли имеют высокую кадастровую стоимость по сравнению со средним уровнем по району.- Продуктивные угодья, относящиеся к особо ценной категории. Их запрещается использовать для нужд несельскохозяйственного назначения, дачного и другого строительства.
- Аграрные угодья, не приспособленные для земледельческой, хлебопашеской, полеводческой деятельности, относят к владениям ухудшенного качества в соответствии с кадастровой оценкой.
Правовое регулирование использования угодий
Главная цель государственного регулирования состоит в создании условий для успешного функционирования аграрного товарного производства. Правовой режим определяет виды разрешенного использования земельных участков сельхозназначения и отслеживает выполнение условий их изменения. Под контролем государства находится оборот аграрных участков, а именно сделки всех видов, в результате которых прекращаются или возникают права на угодья.
Правительством РФ разработано направление развития мониторинга аграрных земель и участков, переданных для ведения агрохозяйственного производства, а также формирования информационной базы о подобных ресурсах.
Особенностью в правовом регулировании является то, что государство обладает преимущественным правом приобрести продаваемый земледельческий участок. Владелец извещает высший исполком о желании продать землю в письменном виде с указанием стоимости, расположения недвижимости и другие условия, в противном случае можно долго согласовывать условия договора. Аренда сельских земель разрешается на срок до 49 лет, а участки муниципальной или государственной собственности сдаются в аренду только резидентам России. Частные угодья могут сдаваться в свободную аренду лицам без гражданства или иностранцам.
Перевод владений в другую категорию
Чтобы использовать агропроизводственные земли в других целях, нужно делать перевод их в другую категорию. Если собственник использует земельные владения не по назначению, то надел может быть изъят у него в принудительном порядке с помощью суда. Изъятию подлежат земли, на которых хозяйство не ведет никакого аграрного производства 3 года после оформления документов собственности.
Такие действия подтверждаются арбитражем в соответствии с августовским постановлением арбитражного Семнадцатого апелляционного суда от 2010 года. Порядок перевода и изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения регламентируется Федеральным законом 172 от 21.12.2004 г.
Изменить вид использования сельских аграрных полей или земельных наделов в их составе и перевести их в иную категорию можно только в исключительных случаях:
консервация территорий;- строительство социальных, бытовых, коммунальных объектов, здравниц и др. при условии отсутствия иных способов их расположения;
- формирование особо охраняемых зон и природных территорий;
- отнесение владений к местностям историко-культурного, природоохранного, рекреационного (для восстановления трудоспособности человека, его физических и духовных возможностей) или другого ценного направления;
- изменение или установление других границ земли населенных пунктов для сельскохозяйственного производства;
расположения промышленных объектов на сельскохозяйственных полях и угодьях, кадастровая цена которых ниже среднего районного уровня по городскому или муниципальному округу или на других участках с отличными от этого несельскохозяйственными нуждами для ведения аграрного производства при отсутствии иных способов возвести сооружения;- включение непригодных для аграрного производства земель в состав территорий запаса или местности водного фонда;
- проведение электрических линий, дорог, связи, возведения кабельно-линейных сооружений, газопроводов, нефтепроводов, других трубопроводов, линий железнодорожного сообщения и иных похожих коммуникаций;
- в случае имеющегося проекта рекультивация некоторых земледельческих угодий, выделенных на время строительных работ по прокладке коммуникаций при условии утверждения документации в принятом порядке;
- выполнение обязательств России международного характера по обеспечению оборонных мероприятий и безопасности страны, если нет других способов разместить требуемые объекты;
- разработка полезных ископаемых, если есть проект рекультивации территорий, утвержденный в законодательном порядке.
Чтобы создать рекреационно-туристические регионы и провести изменение категории земель сельскохозяйственного назначения в группу особо охраняемых участков и объектов, требуется принятие правительственного постановления России о формировании особой зоны экономического направления на местности, где располагается земельный надел.
Законом № 172 ФЗ не разрешается смена категории участков аграрного назначения, у которых стоимость в соответствии с кадастром превышает вполовину и больше средний уровень цен по городскому округу (муниципальному району). Аналогично нельзя поменять категорию особо ценных аграрных угодий, продуктивно функционирующих, их перечень представлен в Земельном кодексе России (статья 79, пункт 2).
Документальное оформление
Делать перевод земли сельскохозяйственного назначения в иную пользовательскую категорию имеет право любой заинтересованный гражданин или его представитель с нотариально заверенной доверенностью на ведение дел. К таким заинтересованным лицам относят категории граждан:
- владельцы земельных наделов;
- правообладатели и собственники строений, размещенных на спорных участках;
- управляющие органы местного значения;
- другие люди из заинтересованного круга.
Подача заявления
В законе ФЗ № 172 (Статья № 2) описываются условия подачи ходатайства об изменении использования участка и перевода его в другую категорию. Заявление подается в письменном виде в исполком городского или районного совета или орган исполнительной власти государства, обладающий правами на его рассмотрение. В тексте заявления указываются следующие сведения:
- номер участка в кадастровом реестре;
- наименование земельной группы, к которой относится надел и категория, куда требуется его перевести;
- обоснованные причины для осуществления перевода;
- подтверждение прав на владение землей.
К ходатайству прилагается перечень документов, который устанавливается органами власти на местах различных субъектов России, он содержит:
- выписку из Единого реестра юрлиц или из Единого реестра частных предпринимателей;
- согласие в письменном виде владельца участка на изменение категории.
Причины отказа
Отказ в рассмотрении заявления может произойти в случае, если для перевода обращается ненадлежащий гражданин, или приложенные документы оформлены неправильно или не существуют в действительности. Нельзя изменить категорию территории сельхозназначения, если она предназначена для выращивания особо ценных видов продуктов.
Если создаются аграрные земли с особой охраной, то не требуется согласие владельца, также его не нужно при размещении муниципальных или государственных объектов на сельских землях.
Принятие решения службами
Исполнительные государственные органы власти региональных субъектов России или местные органы управления в течение 60 суток со дня подачи заявления принимают документ (акт) о переводе владений в другую категорию либо составляют акт об отказе в рассмотрении дела.
В течение 2 недель после этого заинтересованному гражданину пересылается документация, а в орган кадастровой регистрации документы поступают в течение 5 дней. Об изменениях, которые были выполнены в кадастровом учете, заинтересованным собственникам земельных наделов сообщается с указанием акта о проведенном переводе. Извещение высылается в регистрационные государственные органы имущественных прав и сделок с недвижимостью.
Если перевод участка в другую категорию и изменение вида его разрешенного использования происходит с нарушением закона, то решение может быть отменено. Гражданину, получившему в собственность участок, незаконно изъятый или переведенный в другую категорию, потребуется возместить убытки, которые возникнут в связи с отменой решения.
Изменение размера налога
Изменение вида разрешенного применения земельного участка и смена категории прямо влияет на налоги, которые платит собственник. Проведённые изменения влияют на повышение или снижение кадастровой стоимости, а этот показатель служит базой для взимания земельного налога. Другими словами, изменение категории меняет размер налоговой ставки.
К аграрным землям и наделам в их составе, а также к зонам сельскохозяйственного применения в границах населенных пунктов используется правило, что налоговая ставка должна быть не больше 0,3% от кадастровой стоимости территории. Для других земель такое ограничение касается размера не больше 1,5% стоимости участка в кадастровой оценке.
