Как самостоятельно проверить чистоту квартиры при покупке

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкойПеред покупкой жилья никогда не помешает получить точную информацию о ее владельцах, возможных наследниках и рисках, которые могут появиться в дальнейшем. Чтобы узнать, как самостоятельно проверить чистоту квартиры при покупке, необязательно обращаться к юристам или риелторам, поскольку достаточно придерживаться здравого смысла и рекомендаций специалистов.

Действия перед оформлением сделки

Чтобы избежать неприятностей и финансовых потерь, нужно еще на этапе выбора жилья убедиться в безопасности сделки. Перед тем как проверить чистоту квартиры при покупке без помощи юристов, рекомендуется тщательно рассмотреть варианты жилья с учетом соотношения стоимости и следующих особенностей:

  • площадь, планировка и количество комнат;
  • этаж, на котором находится жилье;
  • состояние квартиры (после строителей, с косметическим ремонтом, с отделкой и т. д. );
  • наличие поблизости транспортных развязок и необходимой для нормальной жизни инфраструктуры.

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупкеПроанализировав цены на недвижимость в выбранном районе, можно проверить квартиру перед покупкой на соответствие средним расценкам, а затем сразу откинуть предложения с заведомо завышенной стоимостью. Слишком низкая цена жилья тоже должна насторожить покупателя, поскольку возможна продажа проблемных вариантов, за которые в дальнейшем придется доплатить или столкнуться с претензиями третьих сторон. Чтобы исключить любые сомнения, лучше самостоятельно побывать на месте, все осмотреть, задать вопросы продавцу и получить на них исчерпывающие ответы.

Правила проверки жилья

Что нужно проверить при покупке квартирыДо того как проверить квартиру на чистоту, нужно приложить максимум усилий, собрать всю возможную информацию по недвижимости, узнать хоть что-нибудь о проживающих там людях и соседях. Рекомендуется проверить законность права собственности, отсутствие долгов, судебных споров, ипотеки, ренты или других обременений. Следует проверить количество и возраст прописанных лиц, узнать о возможных притязаниях наследников.

Перечень документов для проверки чистоты квартиры при покупке выглядит следующим образом:

  • выписка из реестра недвижимости (ЕГРН) или оригинал свидетельства о праве собственности;
  • документы, подтверждающие приватизацию, обмен, куплю-продажу или другую форму получения жилья;
  • кадастровый и технический паспорт.

Рекомендуется получить оригиналы всех документов на жилье. При этом нужно проверить подлинность каждой бумаги, наличие соответствующих подписей и печатей, отсутствие исправлений.

Каждый документ должен быть оформлен на стандартном бланке. В случае необходимости можно попросить владельца предоставить дополнительные бумаги из Росреестра или других госорганизаций.

Информация о продавце

До того, как пробить квартиру на чистоту при покупке, следует убедиться, что владелец имеет право продавать жилье. Законодательство предоставляет такую возможность единственному владельцу квартиры или долевому собственнику. Обязательна личная встреча с этим человеком, поскольку это позволит убедиться в его физическом существовании. Информация по собственнику есть в выписке из реестра, свидетельстве на право собственности, технической документации.

Нужно учесть следующие рекомендации:

  1. Желательно не связываться с недвижимостью, которая получена по суду, поскольку в этом случае возможно обжалование судебного решения и передача квартиры другому лицу. Потраченные на покупку деньги, скорее всего, покупателю не вернут или для этого понадобится соответствующий иск.
  2. Проживание в квартире детей в возрасте до 14 или 18 лет. В таких случаях взрослые должны быть родителями или опекунами, которые представляют интересы ребенка. Продажа недвижимости разрешается только за подписью такого человека с подтверждением из органов опеки.
  3. При наличии супруги/супруга нужно встретиться с ними, посмотреть свидетельство о браке, убедиться в согласии на проведение сделки. Особенно это касается недвижимости, которую купили в браке. Но даже если продаваемое жилье появилась у одного из супругов до женитьбы, в дальнейшем возможны судебные споры.
  4. До оформления сделки из жилья должны быть все выписаны. Законодательство допускает выписку через определенный срок, который указывают в договоре. Нужно обратить внимание на возможность временной выписки лиц, которые осуждены, призваны на военную службу, находятся в учреждениях для престарелых, недееспособных или больных людей. Информация по прописке содержится в домовой книге.
  5. Никаких долгов по коммунальным платежам быть не должно. В противном случае оплачивать задолженность придется уже новому собственнику. Чтобы убедиться в оплате счетов, нужно посмотреть справку по задолженностям, платежные квитанции за последние несколько месяцев.
  6. Вся информация по судебным разбирательствам относительно покупаемой недвижимости доступна в службе судебных приставов, канцеляриях территориальных судов, выписке из госреестра.
  7. На любую перепланировку, установку котлов, монтаж дополнительных инженерных или коммуникационных сетей должно быть оформлено соответствующее разрешение. Такая информация отражается в техническом паспорте. Ответственность за незаконную перепланировку после продажи жилья ложится на нового владельца.

До того как покупать квартиру, нужно постараться узнать у участкового уполномоченного полиции о проживающих в квартире, уточнить в соответствующих организациях платежеспособность жильцов и другие подробности, которые помогут составить представление о продавце.

Оформление документов

Как проверить юридическую чистоту квартирыПосле соблюдения всех формальностей по проверке недвижимости и владельца можно оформлять юридический договор сделки. Образец такого документа предоставит нотариус, который его же и заверит. Сам процесс оформления сделки предполагает предварительную договоренность с выплатой задатка (аванса), подготовку бумаг для регистрации, подачу в регистрирующие органы и получение документов на жилье.

Передача задатка (пп. 380, 381 ГК) осуществляется по обоюдной договоренности при невозможности выплатить большую сумму сразу. Все действия оформляются в письменном виде при свидетелях с получением расписки и подготовкой соответствующего договора, в котором указывают стороны, объект купли, цену, размер задатка. Такой документ, составленный в двух экземплярах, предусматривает определенную ответственность за невыполнение договоренности.

Оформление расписки происходит с указанием места и даты подписания бумаги, паспортных данных сторон, информации по сделке и размерам полученной суммы. Такой документ составляют только в одном экземпляре, который передают второй стороне. Себе покупатель может оставить только копию.

Подготовка договора купли-продажи

Для оформления сделки понадобится подготовить пакет документов и составить договор, который нужно заверить нотариально. Обращаться рекомендуется к нотариусу в том же населенном пункте, где находится недвижимость. На подписание договора должны явиться обе стороны и предоставить свои паспорта, другие документы, которые нужны для подтверждения законности сделки.

Договор составляют с указанием следующей информации:

  • паспортные данные о сторонах сделки;
  • техническая информация по объекту продажи;
  • госрегистрация;
  • размер, сроки и порядок выплаты всей суммы по сделке;
  • отсутствие задолженностей, обременений, претензий со стороны третьих лиц;
  • согласие на продажу от обоих супругов.

При проживании в квартире несовершеннолетних понадобится еще и одобрение продажи органами опеки.

Если все сделать в рамках закона и по описанным рекомендациям, то установить, насколько чистый объект недвижимости, и получить его в собственность будет несложно. Невнимательность же к подготовке документов или пренебрежение консультациями юристов и сбором доступных данных о продавце часто становятся причинами финансовых потерь из-за действий злоумышленников. В любом случае законность сделки должен подтвердить нотариус, который всегда проверяет правильность составления договора и получает соответствующую информацию по участникам сделки.