Договор постоянной ренты: что нужно знать об образце документа, его форма и рекомендации по составлению

Времена, когда получить собственное жилье можно было бесплатно от государства, давно прошли. Сейчас, чтобы стать счастливым обладателем собственной жилплощади, в большинстве случаев ее требуется элементарно купить. Но средства для этого есть далеко не у всех людей. Неплохую возможностью стать хозяином вожделенной квартиры дает договор постоянной ренты, образец которого можно найти в Сети. Это соглашение имеет свои плюсы и минусы, знать о которых будет полезно.

Пожизненное содержание — что это такое

С точки зрения законодательства, пожизненное содержание (рента) — это соглашение между двумя сторонами, на основании которого одна сторона (юридически называется «отчуждатель») передает другой стороне (юридически «приобретателю») в права владения свою недвижимую собственность: дом, квартиру. По этому договору допускается передача и части собственности. А приобретатель, согласно этому контракту, обязуется содержать первую сторону пожизненно (или обеспечивать ему надлежащий уход — при заключении договора пожизненного содержания с иждивением).

Юридические тонкости

Такое соглашение обязательно должно быть заверено нотариально. Право собственности по нему перейдет сразу же после того, как стороны поставят свои подписи на документе. При несоблюдении этого правила сделка будет признана недействительной (ст. 165 п.1 ГК РФ).

По этому договору приобретатель не может получить права распоряжаться собственностью отчуждателя (продавать, дарить, закладывать и пр.). Это условие прописывается в самом тексте соглашения. Запись об этом в обязательном порядке вносится в реестр обременений.

Этот договор в силу своих особенностей выделен в Гражданском кодексе в отдельный параграф (п. 3, гл. 33). Однако регулируется он, основываясь на ст. 583−588 ГК РФ (общие положения о ренте). Примечательно, что все эти особенности, касающиеся подобного договора, остаются идентичными и во многих других странах: например, договор ренты РК (образец можно посмотреть в интернете) будет содержать те же данные, как и информация, указываемая в соглашении, составленном согласно российских законов.

На чем заострить внимание

Такие контракты заключаются больше частью с пожилыми людьми, которые в силу своего возраста уже не могут самостоятельно выполнять простейшие действия по обслуживанию самих себя, или теми, у кого нет родных, способных ухаживать за ними. Или теми, кто вынужден был пойти на такой шаг по причине нехватки пенсии для обеспечения своих потребностей (покупка медикаментов для них необходимость, подчас дорогая, а болеют старики часто). Однако, прежде чем соглашаться на подписание подобного документа, плательщик ренты должен для себя уточнить следующее:

Обеспечен ли он собственным жильем.
Имеется ли готовность ухаживать за человеком преклонного возраста долгое время.
Что известно о родственниках получателя ренты.
Все ли сведения собраны о самой квартире и т. п.

Если ответы на эти вопросы утвердительные, и решение приобретателя о заключении соглашения остается неизменным, то можно обращаться в нотариальную контору за помощью в составлении договора ренты. Консультант подскажет, как правильно это сделать. Например, подскажет то, что для избежания в дальнейшем возможных проблем, рекомендуется заранее позаботиться о том, чтобы получатель ренты взял дополнительные справки:

Из психоневрологического диспансера — о том, что отчуждатель не состоит на учете, и полностью дееспособен.
От врача-нарколога.

Эти справки не обязательны, но они позволят в форс-мажорной ситуации обезопасить себя (к примеру, если родственники получателя ренты решат вдруг обжаловать соглашение).

Документы для составления соглашения

Договор составляется от имени сторон: отчуждателя и приобретателя. При этом форма договора постоянной ренты обязательно должна содержать сведения:

Адрес, по которому находится объект недвижимости.
Данные об объекте: этажность дома, его площадь, материал, из которого выстроен дом, план жилого помещения, оценочную стоимость БТИ, кадастровый номер и т. п.
Стоимость передаваемого в собственность жилья (с этой суммой должны быть согласны обе стороны).
Причина, по которой это жилье передается приобретателю — на основании договора ренты приобретатель получает жилье в право собственности.
Обязательства сторон — получатель берет на себя бремя пожизненного содержания отчуждателя.
Обязательно указывается дата и сумма ежемесячной выплаты отчуждателю, прочие условия: согласие обеспечивать получателя ренты лекарствами, продуктами, уходом. В этом же пункте указывается дополнительное условие, согласно которому отчуждатель может требовать повышения суммы взноса в случае увеличения минимальной оплаты труда.

Есть еще нюансы: соглашение может быть составлено только от первых лиц. Недопустимо заключение сделки на квартиру, в которой имеется обременение в виде прав третьих лиц (аренда или ипотека). Документы, которые понадобятся при этом:

Паспорта сторон.
Свидетельство о праве собственности на дом или квартиру.
Документы из БТИ (копия кадастрового паспорта, выписка из ЕГРП, техпаспорт и пр.) — эти документы заказываются заранее.
Выписка из домовой книги.
Копии финансовой отчетности (выписка из лицевого счета, квитанции об оплате коммунальных услуг).
Единый жилищный документ.
Выписка об отсутствии обременений и пр.

После регистрации документа у нотариуса необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Для этого понадобится предоставить туда квитанцию об оплате госпошлины.

Риски сторон

Как и при любой сделке, заключение договора постоянной ренты имеет определенные риски. Прежде всего они могут быть связаны с недобропорядочностью одной из сторон: плательщики могут не исполнять свои обязанности, но и получатели также могут быть нечистоплотными в моральном плане. На практике это случается не так и редко. Например, получатель может специально провоцировать неисполнение услуг: не забирают деньги, препятствуют попаданию в квартиру, внесению оплаты коммунальных услуг и пр. — все это им потом даст право потребовать аннулирования соглашения. Какие еще могут быть риски:

Неверный выбор — отчуждатель, до подписания договора симпатизировавший получателю, впоследствии может столкнуть с тем, что приобретатель окажется недобросовестным. Либо же подписать сделку с человеком, честно выполняющим свои обязанности, но с которым ему трудно взаимодействовать по причине личной антипатии.
Посильность ноши — с годами расходы на содержание пожилого человека могут возрастать (если в договоре не прописана фиксированная сумма).
Долгий срок ожидания — случаи, когда получатель ренты живет в добром здравии долгие годы — не редкость. А бывают даже ситуации, когда получатель ренты переживал своего опекуна (например, в случае смерти последнего от несчастного случая). Поэтому в договоре будет целесообразным указать условия наследования недвижимости в случае смерти плательщика.
Если опекун планировал переселение отчуждателя, лучше указывать этот момент в соглашении, иначе отчуждатель будет иметь право обратиться в суд.
Претензии родственников отчуждателя — самый распространенный вариант. Чаще всего родственники апеллируют к расторжению, основываясь на заявлениях о недееспособности отчуждателя. Чтобы такого избежать, лучше перед подписанием договора заранее побеспокоиться о справках, доказывающих вменяемость получателя ренты.

Безопасность сделки — практические рекомендации

Более удобным вариантом для получателя станет тот, в котором все предоставляемые им услуги по содержанию и помощи отчуждателю будут иметь четкий денежный эквивалент. Оплачивать эти суммы лучше зачислением средств на банковскую карту или денежными переводами. Неплохим вариантом будет и тот, когда плательщик ренты официально наймет специализированных работников, которые и будут осуществлять уход за получателем — в этом случае также будет возможность предъявить доказательства выполнения соглашения. Сам порядок оплаты также лучше указывать в договоре.

Если плательщик ренты изъявит желание ухаживать за отчуждателем самостоятельно, то в договоре будет нелишним указать перечень именно тех услуг, которые обязательно должны выполняться: поход в магазин, аптеку, уборку, количество посещений и пр. Чем подробнее они будут прописаны в условиях контракта, тем проще будет потом отстоять свой договор, если возникнет такая надобность.

Можно завести «дневник», в котором будут записываться все даты прихода и ухода, выполненные просьбы, туда же подклеивать чеки из магазинов. Постоянное общение с соседями также может послужить гарантией добросовестности плательщика.

Расторжение договора

Подобное соглашение допускается к аннулированию только по решению суда. Вынести такое решение суд может только на основании требований одной из сторон:

Получатель ренты может потребовать расторжения сделки, если плательщик не выполняет условий договора: задерживает оплату, игнорирует свои обязанности по уходу. Суд в этом случае может принять положительное решение в пользу отчуждателя даже в том случае, если неисполнение условий договора произошло не по вине плательщика ренты.
Сам плательщик ренты.