Конфликты и всяческие разногласия в сфере сдачи недвижимости в аренду, к сожалению, являются довольно распространенным явлением. Обеим сторонам спорной ситуации обязательно нужно знать способы решения проблемы, чтобы при необходимости защитить собственные права.
Многие арендодатели хотели бы заранее знать, как выселить квартирантов из своей квартиры без проблем, не нарушая законодательства. А многих квартиросъемщиков интересует вопрос, как избежать неправомерного выселения.
Законы, защищающие собственника квартиры
Законодательство определяет, что арендный договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя, нанимателя и на основании решения госорганов. Потому существует несколько причин для выселения квартирантов:
- применение жилого помещения для ведения коммерческой деятельности;
- порча имущества в квартире нанимателем;
- невыплата платы по аренде;
- нарушение соседских интересов;
- поднаем жилья иным лицам;
- иные нарушения, касающиеся договоренностей с собственником.
Подобные нарушения могут служить вескими поводами для выселения квартирантов в соответствии с ГК РФ.
Порядок действий при аренде без договора
Особенности выселения квартиросъемщиков разные, в зависимости от условий, на которых они находятся на территории вашей жилой собственности. Существует две разновидности найма:
- аренда без договора;
- наём с заключением договора в письменной форме.
Вариант аренды жилой площади без договора зачастую применяется при заселении хороших знакомых и близких родственников. Однако нередко устным соглашением владельцы квартир и домов могут сдать собственность в аренду и вселить туда чужих людей, не думая, как выгнать квартирантов без договора.
При этом выселить из жилья недобросовестных квартиросъемщиков можно сразу же. Однако это возможно лишь в том случае, если арендаторы примут ваши требования и без каких-либо возражений покинут жилище. Однако в большинстве случаев у нанимателей нет никакого желания соглашаться на переезд, потому они начинают угрожать, что пожалуются в налоговую инстанцию.
И правда, если у них получится доказать оплату аренды и факты предоставления финансовых средств за наём, то владелец недвижимости может столкнуться с серьезными проблемами. Чтобы избежать неприятностей, нужно воспользоваться услугами профессионального юриста. Самостоятельно в этом случае можно сделать следующее:
- Придите в свое жилище и захватите с собой паспорт и документы на недвижимость.
- Позвоните в полицию и поведайте о том, что посторонние лица не желают покидать вашу квартиру.
- Если квартиросъемщики сменили замки, то вы имеете полное право вскрыть квартиру, позвонив в полицию и МЧС. При этом у вас на руках должен быть паспорт и все бумаги на собственность.
Полицейские выдворят недобросовестных жильцов-съемщиков на абсолютно законных основаниях, так как права квартиросъемщиков без договора минимальны.
При отсутствии составленного договора жильцов можно выгнать в любой сезон, даже если у них есть маленькие дети.
Съём квартиры по договору аренды
Нежелательно пользоваться мерами вроде замены замков в жилище или угроз. Они считаются неправомерными и могут создать вам дополнительные проблемы. Законодательство при этом будет не на вашей стороне. Квартирная аренда по письменному договору обеспечивает защиту и ваших прав, и прав арендатора. Поэтому при отказе добровольно выселиться из вашей квартиры, вы можете только обратиться в суд.
Именно эта инстанция, если существуют материальные доказательства, может расторгнуть арендный договор в официальном порядке. В этом случае может быть несколько вариантов дальнейшего развития событий.
В договоре могут быть отражены условия применения помещения для других целей, несвоевременное внесение платы по аренде, порчи собственности и т. д. Выдворение квартирантов на этих условиях предполагает предварительное вручение уведомления о полном расторжении арендного договора. При получении арендаторы должны подписаться на вашей копии документа.
Кроме того, вручать уведомление рекомендуется при наличии двух свидетелей, так как квартиранты могут выразить отказ в подписании. В этой ситуации вы должны зачитать текст уведомления вслух и попросить свидетелей, чтобы они расписались в соответствующих полях. С такой бумагой потом можно отправиться в суд.
Неоплата аренды
Несвоевременная или неполная оплата аренды — веский повод для расторжения арендного договора.
Чтобы подтвердить внесение денег по оплате за период, каждый отдельный платеж рекомендуется вносить в ведомость, сделанную своими руками.
При сдаче жилья постарайтесь оформить и собрать как можно больше бумаг. Их вы сможете использовать в суде.
Шумные квартиранты
Шумные жильцы могут доставить проблемы не только владельцу квартиры, но и соседям. Если они постоянно жалуются на непристойное поведение арендаторов, то договор может быть расторгнут из-за регулярного нарушения интересов и прав соседей. Это регламентируется ст. 687 Гражданского Кодекса.
Если ваши арендаторы систематически нарушают порядок, организовывают шумные посидели, то попросите граждан из соседних квартир составить заявление в правоохранительные органы. Участковый составит протокол, и у вас появится возможность потребовать, чтобы арендаторы немедленно покинули вашу собственность.
В этой ситуации можно даже обойтись без предварительного уведомления.
Порча собственности
Действия арендаторов, которые способствуют порче имущества, являются еще одним основанием для скорого выселения.
Но законодательство предоставляет арендаторам срок, чтобы помещение было восстановлено. Он варьируется от полугода до года. Выселение производится в той ситуации, если съемщиками не будут устранены нарушения.
Возможные препятствия
Есть ряд условий, которые не могут позволить быстро расторгнуть договор. Выселить квартирантов можно лишь предоставив им на время другое жилье. Других вариантов, как выселить арендатора из квартиры, практически не существует.
Владельцы жилой недвижимости, как правило, не очень охотно сдают квартиры семьям, где есть дети, потому что их выселение при нарушениях сопряжено с некоторыми препятствиями.
В том случае, если нет никакого письменного договора, то с их выселением не будет абсолютно никаких проблем. Сроки определяются исключительно собственником. Если же аренда производится на основании заключенного документа, то суд обязательно даст отсрочку арендаторами с детьми. Для того чтобы избежать проблем, срок отсрочки лучше предварительно отразить в арендном соглашении.
Расторжение по инициативе квартирантов
По сути, тут речь идет не о самом расторжении арендного договора, а о неожиданном бегстве съемщиков из вашей собственности. Как быть, если арендаторы пропали и не заплатили за услуги ЖКХ?
Выручить в этом случае может лишь документ, свидетельствующий об оплате проживания. Согласно законодательству, наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Если квартиросъемщики пропали, не заплатив за коммуналку, то можно на них подать в суд по месту их проживания. Их найдут даже без вашего участия.
Если же арендаторы что-то украли или испортили, то в исковое заявление необходимо включить сумму причиненного ущерба. Помимо этого, у вас есть полное право потребовать компенсации судебных издержек.
Действия через судебные органы
В том случае, если у вас не получается самостоятельно урегулировать разногласия с арендаторами, то лучше сразу подать на них судебный иск. Порядок действий при любых ситуациях будет одинаковым.
В составе искового заявления должна быть отражена следующая информация:
- сведения о договоре;
- информация об арендаторах;
- описание оснований, по которым вы желаете расторгнуть соглашение;
- требование о выселении.
А также рекомендуется включить в иск ссылки на законодательные положения. Размер госпошлины за подачу иска не превышает 200 рублей.
Однако у разбирательства в суде есть один значительный недостаток — ваша жилая собственность будет в распоряжении недобросовестных арендаторов на все это время. Выселение произойдет лишь по решению суда.
Многолетняя практика показывает, что судебные тяжбы по этому вопросу длятся от одного до трех месяцев.
Способы взыскать долг
В договоре обязательно должна быть указана сумма и порядок внесения платы по аренде. Это обязательное условие при заключении договора. Если подобного пункта в документе нет, то он не имеет никакой юридической силы и считается незаключенным.
Если же такой момент там указан, то можно смело обращаться в судебные органы, так как в законодательстве не прописано досудебное урегулирование подобного вопроса. Заранее нужно отослать арендаторам претензию в письменной форме, для рассмотрения которой им дается десять дней. Затем можно уже идти в суд.
При этом в претензии должны быть указаны все суммы и требования, доказательства, ссылки на законодательные нормы и все необходимые данные сторон.
Выселение недобросовестных квартирантов, у которых нет никакого желания добровольно съехать с вашей собственности, — это дело, требующее кропотливой подготовки нескольких документов. Если у вас недостаточно уверенности в своих силах или знаниях, то лучше воспользоваться услугами опытных юристов, которые знают, как выгнать жильцов из съемной квартиры.
