Квартира, находящаяся в ипотеке: можно ли продать, пакет документов для продажи и перепродажи жилья

В настоящее время мало кто может позволить себе приобрести жильё без кредитов. Однако ипотека может растянуться на срок до 30 лет. Огромное количество времени потребуется для получения полных прав собственности на свою квартиру. В связи с этим многие интересуются, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке. На момент 2018 года такая возможность есть. Главное — знать, как сделать это грамотно, не нарушая никаких правил.

Уведомление банка о своём решении

Первое, что нужно сделать при продаже недвижимости в ипотеке — сообщить банку о своём решении. Федеральный закон № 102 гласит, что квартира, взятая с помощью ипотеки, находится в залоге у банка. Без согласия банка человек не сможет продать квартиру с непогашенной задолженностью.

Как правило, чем меньше задолженность, тем проще будет получить разрешение, ведь банку выгодно получать проценты.

Необходимо внимательно прочитать договор. В нём должен быть пункт о возможности досрочного погашения. Если такого пункта нет, банк может наложить штраф.

Как продать квартиру с ипотекой

Варианты продажи квартиры в ипотеке могут быть разные. На данный момент существует всего 4 способа продать ее:

Досрочное погашение кредита.
Самостоятельная продажа недвижимости.
Продажа с помощью банка.
Продажа кредитных обязательств.

Нужно рассмотреть все способы, можно ли перепродать квартиру в ипотеке, и выбрать для себя наиболее подходящий.

Досрочное погашение кредита

С одной стороны это самая простая и самая выгодная схема для хозяина жилплощади.

Этот способ предполагает поиск покупателей, которые согласятся приобрести жилплощадь и дадут первый взнос, которым продавец погасит кредит. После чего продажа жилья проходит обычным способом с вычетом первого взноса.

Однако, мало кто пойдёт на этот шаг. Никто не хочет обременять себя долгами. Найти покупателя, который согласится на покупку ипотечной недвижимости, трудно. Рынок переполнен другими наиболее выгодными предложениями.

Наибольшим спросом пользуется жильё в новостройках с качественным ремонтом.

Этапы процедуры:

Определение суммы, оставшейся по кредиту.
Заключение соглашения покупателя с продавцом. Договор заверяется нотариусом. В нём описываются все условия покупки.
Выписка из квартиры всех прописанных. Сюда входят и несовершеннолетние.
Внесение покупателем задатка в размере, необходимом для погашения ипотеки. Задаток должен соответствовать задолженности, которую нужно погасить. Самый удобный и безопасный способ для покупателя — помещение сумм в банковские ячейки, которые будут доступны банку и продавцу только после оформления сделки.
Закрытие ипотеки. Банк выдаёт справку, означающую погашение задолженности. Также он выдаёт все залоговые документы на жильё.
Снятие обременения с квартиры. Продавец должен написать заявление и приложить к нему справку. После этого продавец и сотрудник банка направляются в Регистрационную палату. Вся процедура занимает пять рабочих дней.

Самостоятельная продажа недвижимости

Иногда возникает вопрос, можно ли продать квартиру с ипотекой самостоятельно, не вовлекая в это процесс банк. Продать квартиру самостоятельно можно, только извещать банк всё равно придётся, иначе это будет нелегальная сделка.

В этом случае самостоятельная продажа означает, что весь процесс будет выполняться только продавцом и покупателем.

Не говорить потенциальному покупателю об имеющейся задолженности незаконно.

После просмотра дома и согласия на его покупку покупатель должен составить договор о купле-продаже в банке и заверить его у нотариуса.

После этого покупателю необходимо внести необходимую сумму для погашения кредитного долга в одну ячейку, а в другую ячейку внести сумму, которая будет передана продавцу жилплощади.

После выполнения всех пунктов банк и покупатель получают доступ к ячейкам.

Продажа при помощи банка

В случае нехватки времени продавец может обратиться за помощью к банку. В этом случае банк ведёт процедуру полностью самостоятельно и не является просто наблюдателем.

Сотрудники банка ищут покупателей, переоформляют документы. Участие хозяина жилья не требуется, необходимо лишь его поручение в письменном виде и подписи. Все вопросы с Регистрационной палатой будут решать также работники банка.

После того как продажа недвижимости будет осуществлена, бывший хозяин сможет получить деньги, оставшиеся после полного погашения ипотеки, из банковской ячейки.

Минусом этого способа является то, что банк может быть заинтересованным только в погашении задолженности, поэтому сотрудники не будут искать более выгодного покупателя.

Продажа кредитных обязательств

Можно перепродать долговые обязательства. Квартиры, которые продают банки, пользуются спросом по причине низкой стоимости. Спрос, как правило, возникает у людей, которые хотят приобрести квартиру в ипотеку.

Процесс переоформления квартиры ведётся полностью сотрудниками банка. От хозяина недвижимости нужны только подписи.

Для заёмщика это один из наиболее выгодных способов продажи. Но банк редко соглашается на проведение этой процедуры. В некоторых случаях могут быть наложены штрафы, поэтому нужно внимательно перечитать договор.

Если заёмщик не успел рассчитаться по военной ипотеке, ему необходимо получить разрешение у Министерства обороны РФ. Для оформления полного пакета документов хозяин жилья должен будет посетить немало инстанций.

При всём этом официальные органы могут отказать в разрешении, если только продажа квартиры не связана с переводом в другой город по службе.