Одним из наиболее простых способов раздела своего имущества между близкими родственниками является дарение квартиры. Участникам сделки необязательно обращаться к нотариусу, чьи услуги могут обойтись недешево. Нужно только правильно оформить договор, собрать пакет документов и зарегистрировать передачу недвижимости новому собственнику.
Преимущества оформления дарственной
Передать свое имущество другому владельцу можно разными способами. Владелец квартиры имеет право оформить завещание, по которому его собственность перейдет к новому владельцу после его смерти. При жизни передачу имущества можно оформить в виде купли-продажи или дара.
Передача недвижимости по дарственной имеет множество плюсов.
Ее не смогут оспорить другие родственники, ведь даритель в любой момент может подтвердить свое решение и после сделки.
Пример из судебной практики: владелица квартиры, являющаяся матерью четверых совершеннолетних детей, решила оформить договор дарения квартиры родственнику, который более нуждался в этом, с ее точки зрения. Ее дети, лишившиеся каких-либо прав на эту недвижимость, подали коллективное исковое заявление, в котором требовали аннулировать сделку. В иске было указано, что дарственная была подписана дарителем, который якобы был психически нездоров, то есть не осознавал своих действий.
По решению суда бывшая владелица квартиры прошла психиатрическую экспертизу, во время которой было установлено, что она полностью дееспособна. На основании этого суд отклонил иск.
У дарителя есть возможность отменить свое решение, если для этого будут довольно веские основания.
В практике Ленинского районного суда г. Саратова есть подобный случай. Гражданка С. приобрела квартиру в августе 2009 года, а через месяц вышла замуж за П. Спустя два года, она оформила дарственную на квартиру, подарив свое имущество П. Однако, после этого П. начал избивать свою жену и регулярно угрожал убить. С. обратилась в полицию. П. был задержан и осужден за совершенные побои. Ему назначено наказание в виде ограничения свободы сроком на 1 год.
После этого С. расторгла брак с П. и подала судебный иск об отмене договора дарения. Суд признал, что у дарителя есть все основания для этого, поэтому квартира возвращена в собственность гражданки С.
Недвижимость, переданная в дар, не подлежит разделу в случае развода. Но не следует забывать, что если за время использования имущества супруг, не являющийся владельцем квартиры, вкладывал денежные средства в улучшение помещения, он может потребовать выплаты компенсации. Если же за время совместной жизни супруг приложил усилия и средства к значительному улучшению помещения, в результате чего стоимость недвижимости увеличилась, суд может признать квартиру или дом совместной собственностью, как в ситуации с делом, рассмотренным районным судом Республики Дагестан.
Гражданин П. вступил в брак с М., а после свадьбы получил в дар землю и дом-каркас. Недвижимость представляла собой помещение с глиняными полами, без потолков. Для того чтобы в нем можно было жить, требовалось приложить массу сил и средств. На протяжении 18 лет брака М. постоянно приобретала строительные материалы, выполняла ремонтные работы и совместно с мужем привела дом в порядок.
П. подал на развод, указав, что дом является его собственностью, был получен по договору дарения и разделу не подлежит. М. подала встречный иск, требуя признать дом совместной собственностью. Суд опросил свидетелей — соседей разводящейся пары, — которые подтвердили, что неоднократно видели, как М. покупает стройматериалы и выполняет ремонтные работы внутри спорного дома. На основании этого суд вынес решение, по которому М. была признана собственником доли в жилом доме.
Если договор дарения заключается между родственниками первой линии, то одаряемому не нужно будет оплачивать налог. Согласно закону к родственникам первой линии относятся: муж и жена, родители и дети (в том числе приемные), братья и сестры, имеющие хотя бы одного общего родителя, дедушки, бабушки и их внуки.
Участники сделки могут обратиться к нотариусу для оформления договора, но это не является обязательным условием.
Оформление договора дарения
Процедура дарения квартиры близкому родственнику ничем не отличается от дарения постороннему человеку. Факт дарения считается совершенным, когда дарственная зафиксирована на бумаге, подписана всеми сторонами, а также произведено переоформление права собственности на нового владельца имущества. Не так уж сложно правильно оформить дарственную, как может показаться.
Сбор необходимых документов
Первое, что нужно сделать в процессе оформления дарственной: уточнить, какие нужны документы, чтобы подарить квартиру дочери, сыну или другому родственнику. Документы можно разделить на два типа: ситуационные, то есть используемые в сделках с некоторыми особенностями, и обязательные, то есть те, что потребуются в любом случае.
Документы ситуационного типа могут потребоваться в трех случаях:
Если одаряемый несовершеннолетний, то вместо него в сделке должен участвовать его законный представитель. Как правило, это один из родителей или усыновителей. Другой родитель при этом должен дать письменное разрешение на участие ребенка в сделке. В некоторых случаях интересы не достигшего совершеннолетия одаряемого представляют органы опеки. Чаще всего это случается, если родители ребенка погибли, а даритель — бабушка или дедушка, решивший позаботиться о внуке. Органы опеки предоставляют особый документ: согласие на оформление сделки.- Еще одно разрешение, заверенное нотариусом, потребуется, если у имущества несколько владельцев. Это касается только тех случаев, когда квартира находится в совместной, а не долевой собственности. Если раздел по долям отражен в документах, то каждый владелец доли волен распорядиться своей частью по своему усмотрению. В противном случае потребуется получить согласие каждого собственника в письменном виде.
- Если имущество было приобретено в браке, необходимо подготовить и заверить у нотариуса согласие супруга на совершение сделки.
- Если в квартире прописаны несовершеннолетние (пусть даже они и не являются собственниками имущества или участниками сделки), потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
- Часто дарители — это люди преклонного возраста, не желающие или не имеющие достаточно сил, чтобы самостоятельно обращаться во все инстанции, собирать документы, подавать заявления. Чтобы сберечь силы и нервы, даритель может оформить доверенность на третье лицо, которое будет заниматься подготовкой и оформлением дарственной от его имени.
- В случае если даритель избрал такую форму передачи имущества, чтобы одаряемому не пришлось бороться с другими потенциальными наследниками, имеет смысл обратиться к психотерапевту и наркологу за справками, подтверждающими психическое здоровье и отсутствие наркотического и алкогольного опьянения в момент заключения сделки у дарителя. Это снизит шансы на опротестование сделки заинтересованными лицами в будущем.
Обязательными документами являются:
- Выписка из ЕГРП, в которой будет указано, что даритель действительно является собственником имущества. В этой выписке также указывается и форма права собственности: совместное или долевое владение.
- В БТИ потребуется получить кадастровый паспорт на квартиру или дом, а также справку об инвентаризационной стоимости квартиры.
- В паспортном столе или в офисе управляющей компании нужно получить выписку из домовой книги, где указываются все прописанные на передаваемой в дар площади.
- Справка об отсутствии задолженности по имущественным и прочим налогам у собственника-дарителя. Такой документ выдает ИФНС.
Когда все документы получены, можно приступать к составлению договора дарения.
Обсуждение условий соглашения
Согласно Гражданскому кодексу РФ договор дарения — это безвозмездная сделка, в рамках которой владелец имущества может одаривать, не требуя каких-либо встречных действий от одаряемого. Наиболее распространенная ошибка: включение в договор условия, согласно которому одаряемый должен заботиться о дарителе. Такое соглашение может быть оформлено только как договор ренты или пожизненного содержания. Однако некоторые условия в договор включить можно. По законам России условия делятся на существенные и дополнительные.
К существенным условиям договора относятся:
- описание дара, то есть его название, адрес месторасположения, кадастровый номер;
- наличие имущественных прав и требований третьих лиц (совместная, долевая собственность, обременение, арест недвижимости).
Дополнительные условия дарственной могут регулировать следующие параметры соглашения.
Срок вступления договора в силу. В дарственной можно указать, что соглашение вступает в силу через месяц (условно) после подписания. В противном случае соглашение становится действительным сразу после подписания.- Условия отсрочки наступления права собственности у нового владельца. Чаще всего такие условия используются при дарении недвижимости несовершеннолетним. Это может быть обязательство одаряемого получить высшее образование или вступить в брак.
- Сохранение за дарителем права проживания в подаренном помещении.
- Условие о возможности расторжения договора по согласию сторон. При наступлении критической ситуации в жизни дарителя и с согласия одаряемого участники сделки могут расторгнуть договор дарения в мирном порядке без обращения в суд.
- Условие передачи обязательств дарителя наследникам в случае его смерти. Если владелец недвижимости умирает (не по вине одаряемого) до регистрации сделки, то переход права собственности одаряемому оформляется наследниками дарителя.
Наличие или отсутствие дополнительных условий в договоре не меняет его сути и не дает признать договор недействительным.
Оформление документа
Все условия — и существенные, и дополнительные — фиксируются в договоре. Сам договор оформляется в письменном виде и должен включать еще некоторые данные:
- дата и место заключения сделки;
- полные данные всех участников сторон — дарителя и одаряемого (или нескольких одаряемых), включающие их Ф. И. О., адрес регистрации, данные паспорта и степень родства;
- описание предмета договора — недвижимости;
- данные документов, подтверждающие права дарителя на недвижимость;
- информация о получении согласия со стороны заинтересованных лиц (супруга дарителя, других владельцев имущества, разрешения от органов опеки);
- подписи всех сторон, которые свидетельствуют о том, что участники сделки согласны со всеми существенными и дополнительными условиями договора.
Регистрация прав на подарок
В отличие от передач в дар крупных сумм дарение недвижимости или автомобиля требует обязательной регистрации. Чтобы завершить процедуру и оформить квартиру в собственность по дарственной, участники договора должны обратиться в государственный регистрирующий орган. Ранее любые сделки с недвижимостью регистрировались только в Росреестре, сейчас эти функции взяли на себя многофункциональные центры по оказанию государственных услуг в режиме «одного окна» (МФЦ).
При обращении в МФЦ даритель и одаряемый должны подать заявления, предоставить три оригинала дарственной и весь пакет документов, а также оплатить госпошлину за выполнение регистрационных действий. Специалист МФЦ помогает с составлением заявления, проверяет полноту и правильность оформления всех документов и выдает расписку в их получении. Расписка также содержит информацию о том, когда участники сделки могут снова прийти в МФЦ и получить документы, подтверждающие права нового собственника. Как правило, этот срок составляет не более 10 дней.
Как видно, оформить дарственную можно самостоятельно, не обращаясь к нотариусу или риелторам. Наибольшую трудность представляет только сбор документов, который дарителю в любом случае придется выполнять самому. Что же касается составления текста соглашения, то значительно облегчить эту задачу можно, скачав образцы из интернета.
