Далеко не у каждого человека есть возможность купить квартиру за наличные. И единственным выходом из данной ситуации для многих является покупка ипотечной квартиры. Квартира в этом случае останется в залоге у банка и является своего рода гарантией, что проценты с займом будут возвращены банку в полном объеме. Если же у заемщика по какой-либо причине не будет возможности погасить задолженность, то недвижимый объект остается в распоряжении банка. Владелец приобретенного жилья до момента полного погашения задолженности не может распоряжаться ей в полной мере.
Возможность продажи квартиры в ипотеке
Ипотека выдается на срок от 10 до 20 лет. Разумеется, за это время многие люди начинают задумываться об улучшении условий проживания, подыскивая жилье большей площади. И, несмотря на имеющиеся ограничения, собственник имеет право на законных основаниях продать жилье, находящееся в ипотеке. И таких методов существует несколько.
Досрочное погашение задолженности перед куплей-продажей. Одна из наиболее простых ситуаций, которая заключается в следующем. Задолженность по ипотеке считается весомым препятствием при продаже жилья. Чтобы избежать данного препятствия, оставшуюся задолженность необходимо выплатить.
В таком случае вы сможете продать недвижимость без привлечения к сделке третьих лиц. Ключевым вопросом в этой ситуации станет нахождение нужной суммы денег. Ведь если покупатель располагал бы нужной суммой денег, разве он стал оформлять кредит и переплачивать проценты. Единственным выходом из этой ситуации станет занять деньги у родных и друзей до того момента, пока вы не продадите квартиру.
Если покупатель очень заинтересован в вашей квартире и его вполне устраивает данный район и стоимость, то вы можете заключить с ним сделку купли-продажи. Прежде чем выставлять жилье на продажу, необходимо обратиться в банк за получением согласия на проведение сделки.
Обратите внимание, что все будет зависеть от того, как составлен договор с заемщиком. В каждом случае условия будут разными. В данном случае главным условием может являться период времени, в течение которого вы сможете выставить объект на продажу. В следующем случае, прежде чем приступить к продаже, заемщик обязан выплатить банку не менее 50%. В любом случае вы должны в первую очередь поставить банковское учреждение в известность.
Ключевая задача заемщика заключается в поиске покупателя, который согласился бы приобрести недвижимость с обременением.
Условия заключения сделки
Для начала собственник обязан выписать из квартиры всех жильцов. После того как вы с банком заключите договор, покупатель передает продавцу предоплату в размере 100% одним из следующих способов:
- Наличными средствами. Обратите внимание, что такой метод весьма опасен.
- Продавец открывает счет в банке, где ему был выдан кредит, и покупатель переводит требуемую сумму на этот счет.
Покупатель вносит нужную сумму на погашение задолженности, и банковская организация после этого сразу же снимает запрет на отчуждение недвижимости. Перед тем как заключить сделку убедитесь в том, что банк не установил штрафные санкции за досрочное погашение кредитной задолженности. Если банк установил санкции, причем в большом размере, то такая сделка для продавца окажется крайне невыгодной. К тому же погашение задолженности средствами покупателя может создать для него определенный риск. Ведь такую операцию может осуществлять только собственник, который с банком заключал договор.
Привлечение кредитора
Для обеспечения защиты прав каждой стороны, можно привлечь к продаже недвижимого объекта банка кредитора. Его работа заключается в убеждении покупателя внести предоплату, после чего банковская организация снимает запрет на отчуждение и только после этого можно заключать сделку по купле-продаже.
Несмотря на то что денежные средства на погашение задолженности покупатель перечисляет на счет продавца, кредитору становится известно о сделке, предупреждается таким способом факт мошенничества. При оформлении договора о поручительстве и официальное погашение кредита продавца от своего имени средства покупателя погашены частично, потому что он в таком случае вправе потребовать возврат долга.
Осуществление сделки
Существует два варианта для осуществления такой сделки:
Снимаем залог с недвижимого объекта до перехода покупателю прав собственности.- Получите у кредитной организации согласие на заключение сделки, после чего попросите покупателя, чтобы он поместил деньги за недвижимость в две депозитные ячейки банка-кредитора. В одну ячейку он должен положить сумму, равную задолженности за ипотеку, а в другую — оставшуюся сумму. Затем обе стороны подписывают договор купли-продажи, после чего подается заявление в регистрационную палату. После того как вы получите документы подтверждающие права собственности на недвижимый объект покупателя, банковская организация из депозитной ячейки может забрать сумму на погашение кредита. А продавец, теперь уже бывший собственник, забирает деньги из другой ячейки, которыми он вправе распоряжаться по собственному усмотрению.
После оформления договора купли-продажи покупатель должен передать продавцу аванс, равный сумме задолженности по кредиту. Продавец, в свою очередь, этими деньгами погашает задолженность по ипотеке. После этого банк с недвижимости снимает обременение и выдает продавцу документ, подтверждающий выплату по ипотеке.
Теперь необходимо обратиться в УФМС для оформления прав собственности на покупателя, который должен выплатить продавцу оставшуюся сумму, после чего он вступает в права владельца недвижимого объекта.
Замена заемщика
Такое случается крайне редко, но тем не менее банковская организация имеет право на замену заемщика по кредиту. Разумеется, на это нужны причины, и главная из них — это наличие проблем у первоначального заемщика с выплатами. Наиболее распространенная схема: покупатель оформляет кредит в этом же банке. Необходимо объяснить кредитору причины и подать ходатайство с пакетом документов нового заемщика. Причем все документы полностью должны соответствовать документам продавца на момент оформления кредита.
В данный пакет входят следующие документы:
- Паспорт.
- Документы, подтверждающие ваше финансовое положение.
- Документы, подтверждающие семенное положение.
- Документы, подтверждающие дееспособность.
В данном случае речь идет о продаже обязательств по ипотеке. Что касается компенсации продавцу, то ее размер оговаривается отдельно.
Данная схема применяется только в том случае, если покупатель не располагает нужной суммой для погашения оставшегося займа. Причем банк далеко не всегда согласен одобрить нового заемщика по той причине, что у него может быть низкий доход. В случае положительного решения банк заключает с новым заемщиком кредитный договор, и новый заемщик выплачивает задолженность продавца. После этого происходит переоформление ипотеки, и право собственности переходит к новому владельцу.
Если за это время успели набежать проценты в банке, то их выплачивает продавец, потому что они абсолютно не имеют никакого отношения к стоимости недвижимости. Это своего рода плата банковской организации за предоставление кредита.
Если текущая стоимость недвижимого объекта превышает сумму задолженности и выплаченного кредита, разницу между ними выплачивают продавцу. Обратите внимание, что если недвижимость подорожала, то продавцу это может быть выгодно. Однако если покупатель недвижимости оформляет кредит в другом банке, то ситуация может быть абсолютно другой.
Кредиторы продавца в большинстве случаев не соглашаются на заключение подобных сделок, потому что банку она невыгодна в связи с недополучением процентов. Поэтому в крайнем случае рассматривается как вариант продажа недвижимости в принудительном порядке кредитором. Но такое решение, если у владельца недвижимости нет возможности выплатить ипотеку и найти нового заемщика является крайней мерой. Как правило, банк в подобных случаях ищет на недвижимость в одностороннем порядке нового покупателя, вступив в права ипотекодержателя.
Если сумма от продажи объекта не покрывает сумму задолженности, то заемщик обязан доплатить недостающую сумму. Учтите, что такой способ считается для продавца самым невыгодным. Поэтому старайтесь не доходить до этого.
Характерные особенности покупки квартиры
Продажа недвижимости находящейся в ипотеке у банка считается весьма неплохим вариантом, так как правильность соблюдения каждой операции находится под контролем у банка. Однако в момент заключения вы должны учитывать следующие факторы:
Вы должны предварительно поставить банк в известность.- Все расчеты безопаснее всего проводить через банк.
- Если расчеты осуществляются между покупателем и продавцом, то необходимо брать расписки за каждую сумму.
- Обязательно необходимо оговаривать условия снятия залога.
- Все условия сделки должны согласовываться всеми сторонами в письменной форме.
Отличие продажи недвижимости с обременением от обычной продажи заключается лишь в том, что в сделке с обременением присутствует третья сторона — банк-кредитор. Согласно Российскому Законодательству, запрещено осуществлять продажу жилья, которое находится в аварийном доме, либо жилья, на которое наложен арест.
